第七章　投资性房地产

 
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一、单选题
【投资性房地产转换为固定资产】
2016年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产在转换前的账面原价为5 100万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为4 880万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（　　）万元。
A.5 100
B.4 600
C.4 880
D.4 700
【答案】A
【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产账面原价5 100万元借记“固定资产”科目。
【固定资产转换为投资性房地产】
甲公司将一栋办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50 000万元，已累计计提的折旧为1 000万元，已计提的固定资产减值准备为2 000万元，转换日的公允价值为60 000万元，则转换日记入“其他综合收益”科目的金额为（　　）万元。
A.60 000
B.47 000
C.50 000
D.13 000
【答案】D
【解析】转换日记入“其他综合收益”科目的金额=60 000-（50 000-1 000-2 000）=13 000（万元）。
【投资性房地产的改扩建】
甲公司从事房地产开发经营业务，2016年3月5日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元。账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于2016年8月1日开始,于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元（均符合资本化条件）。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对商铺采用成本模式进行后续计量。甲公司2016年12月31日该项投资性房地产的账面价值是（　　）万元。
A.4 500
B.5 700
C.6 000
D.6 500
【答案】B
【解析】甲公司2016年12月31日投资性房地产的账面价值=4 500-300+1 500=5 700（万元）。
【投资性房地产后续计量模式的变更】
甲企业将一栋自用写字楼经营租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2016年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为20 000万元，已计提折旧400万元，未计提减值准备。2016年1月1日，该写字楼的公允价值为26 000万元。假设甲企业按净利润的10%提取盈余公积，适用的所得税税率为25%。则转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额是（　　）万元。
A.6 400
B.5 760
C.640
D.4 320
【答案】D
【解析】转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额=［26 000-（20 000-400）］×（1-25%）×（1-10%）=4 320（万元）。
【投资性房地产的处置】
某企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年7月1日购入一幢建筑物，并于当日对外出租。该建筑物的实际取得成本为5 100万元，用银行存款付讫，预计使用年限为20年，预计净残值为100万元。2015年12月31日，该投资性房地产的公允价值为5 080万元。2016年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为5 500万元，不考虑其他因素，该企业处置投资性房地产时影响营业成本的金额为（　　）万元。
A.5 080
B.5 100
C.5 500
D.420
【答案】B
【解析】出售时账面价值为5 080万元计入其他业务成本，公允价值变动损益-20万元（5 080-5 100）转入其他业务成本（借：其他业务成本20，贷：公允价值变动损益20），营业成本=5 080+20=5 100（万元）。
【采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产】
甲公司2013年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2016年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2016年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。
A.出租该办公楼应于2016年计提折旧150万元
B.出租该办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元
C.出租该办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产
D.出租该办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
【答案】B
【解析】2016年应计提的折旧额=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的其他综合收益=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当确认为其他业务收入，选项D错误。
【采用成本模式进行后续计量的投资性房地产】
甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1月1日起，甲公司将一栋自用厂房出租给某单位，租期为4年，每年年末收取租金650万元。该厂房原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至2016年1月1日已使用10年，累计折旧为3 000万元。2016年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2016年利润总额的影响金额为（　　）万元。
A.250
B.350
C.450
D.650
【答案】B
【解析】2016年计提折旧额=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），2016年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，大于其账面价值，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2016年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。
二、多选题
【投资性房地产的范围】
下列项目中，属于投资性房地产的有（　　）。
A.已出租的土地使用权
B.出租给本企业职工居住的宿舍
C.持有并准备增值后转让的土地使用权
D.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
【答案】AC
【解析】企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，如：企业出租给本企业职工居住的房屋，企业拥有并自行经营的旅馆、饭店等不属于投资性房地产，选项B和D错误。
【采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产】
甲公司2013年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2016年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金400万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5 200万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有（　　）。
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益-50万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价6 000万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼2016年取得的200万元租金收入应确认为营业外收入
【答案】AB
【解析】2016年应计提的折旧=6 000÷20×6/12=150（万元），选项A正确；办公楼出租前的账面价值=6 000-6 000/20×2.5=5 250（万元），转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日，账面价值大于公允价值的差额应确认公允价值变动损益，金额=5200-5250=-50（万元），选项B正确；租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。
三、综合题
【投资性房地产的转换、后续计量和处置】
甲公司2014年至2019年发生以下交易或事项：
2014年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2017年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼采用经营租赁方式出租给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金300万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5 600万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2017年12月31日，该办公楼的公允价值为4 400万元；2018年12月31日，该办公楼的公允价值为4 200万元；2019年6月30日，租赁期满，甲公司将投资性房地产收回后直接对外出售，售价为4 000万元。
假定不考虑相关税费。
要求：
（1）确定投资性房地产转换日。
（2）计算该办公楼2017年应计提的折旧额。
（3）编制租赁期开始日的会计分录。
（4）编制2017年取得租金收入时的会计分录。
（5）计算上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额。
（6）编制2019年6月30日出售投资性房地产的会计分录。
【答案】
（1）转换日为2017年6月30日。
（2）2017年1月至6月计提折旧。2017年应计提的折旧额=6 000/20×6/12=150（万元）。
（3）办公楼出租前已计提折旧额=6 000/20×2.5=750（万元），转换日分录为：
借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　 5 600
　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　 750
　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　 6 000
　　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　 350
（4）因年租金为300万元，每半年支付一次，所以2017年下半年的租金为150万元，分录为：
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150
　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150
（5）上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额=-150+300/2+（4 400-5 600）=-1 200（万元）。
（6）出售投资性房地产前累计确认公允价值变动损益=4 200-5 600=-1 400（万元），会计分录如下：
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 4 000
　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　 4 000
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 4 200
　　投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　 1 400
　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　 5 600
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 1 400
　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　 1 400
借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　 350
　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　 350
(责任编辑：磐)