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第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

一、房产税和城镇土地使用税

考点一、纳税义务人、征税范围
【例题1·单选题】下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（　　）。
A.房屋出典的由出典人纳税
B.房屋出租的由承租人纳税
C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税
D.个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税
【答案】C
【解析】房屋出典的由承典人纳税；房屋出租的由出租人纳税；个人无租使用纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有（　　）。
A.产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人
B.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人
C.产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人
D.产权出典的房屋，出典人为纳税人
【答案】ABC
【解析】产权出典的房屋，“承典人”为纳税人。
【例题3·多选题】下列属于城镇土地使用税纳税人的有（　　）。
A.在农村拥有承包责任田的农民
B.在农村拥有小卖部的个体工商户
C.土地使用权未确定或权属纠纷未解决时的实际使用人
D.在城市郊区的个体工商户
【答案】CD
【解析】农村的土地不属于城镇土地使用税的征税范围。
【例题4·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的有（　　）。
A.某宾馆的围墙
B.某宾馆的室外游泳池
C.某企业的办公楼
D.某房地产公司出租的写字楼
【答案】CD
【解析】（1）选项AB：独立于房屋之外的建筑物（如围墙、室外游泳池等），不是房产税的征税对象；（2）选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【例题5·多选题】下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有（　　）。
A.名胜古迹园区内附设的照相馆用地
B.公园中管理单位的办公用地
C.农副产品加工厂用地
D.企业厂区内的绿化用地
【答案】ACD
【解析】名胜古迹园区内设立的照相馆用地属于经营性用地，不属于免缴城镇土地使用税的范围；直接用于农林牧渔业的生产用地可以免税，但农副产品加工厂占地和从事农林牧渔业生产单位的生活、办公用地不可以免税；企业厂区以内的绿化用地，应照章征税，厂区外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。
考点二、计税依据和应纳税额的计算
【例题1·单选题】某企业2015年有房屋12栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元，1栋（原值400万元）用作幼儿园和职工学校，1栋（原值600万元）出租给其他企业，年租金80万元。房产原值减除比例为30%。该企业2015年应缴纳房产税（　　）万元。
A.100.80
B.110.40
C.113.76
D.119.20
【答案】B
【解析】2015年应缴纳的房产税=12000×（1-30%）×1.2%+80×12%=110.4（万元）。
【例题2·单选题】下列关于房产原值的有关规定，不正确的是（　　）。
A.与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施要计入房产原值
B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
C.中央空调不计入房产原值
D.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值
【答案】C
【解析】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【例题3·单选题】某企业拥有原值为5000万元的房产，2015年4月1日将其中的40%用于对外投资联营，双方约定投资期限10年，不承担投资风险，当年取得固定利润分红200万元。已知当地省级人民政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，该企业2015年度应纳房产税（　　）万元。
A.24
B.3.8
C.33.6
D.57.6
【答案】D
【解析】对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。该企业2015年应纳房产税=5000×（1-40%）×（1-20%）×1.2%+5000×40%×（1-20%）×1.2%×3÷12+200×12%=57.6（万元）。
【例题4·单选题】某企业2015年委托施工企业修建一栋独立工业用地下物资仓库，8月底办理竣工验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产原值。该企业10月21日从某商业企业购买一座写字楼，支付价款1000万元，当月办理了产权过户手续并领取了房屋权属证书。已知省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，工业用地下建筑物按房屋原价的50%作为应税房产原值。该企业2015年度应缴纳的房产税为（　　）元。
A.14700
B.11750
C.12800
D.15400
【答案】A
【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税，企业委托修建的仓库只需计算9～12月的房产税税额；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。该企业2015年度应缴纳房产税=50×10000×50%×（1-30%）×1.2%×4÷12+1000×10000×（1-30%）×1.2%×2÷12=14700（元）。
【例题5·单选题】某企业2015年拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，将其中的1/3以每月15万元的租金出租给其他单位使用，2015年4月底，原租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，并为该办公楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2015年应纳房产税（　　）万元。
A.51.49
B.52.38
C.53.05
D.53.19
【答案】D
【解析】2015年1～4月应纳房产税=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（万元）
2015年5～7月应纳房产税=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（万元）
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
2015年8月至年底应纳房产税=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（万元）
该企业2015年应纳房产税=18.4+12.6+22.19=53.19（万元）。
【例题6·多选题】下列关于房产投资的房产税的说法，正确的有（　　）。
A.以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B.以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入视为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C.以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方以房产余值为计税依据计征房产税
D.以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
【答案】BCD
【解析】以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待，以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税，应由被投资方按房产余值缴纳房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由投资方按租金收入计征房产税。
【例题7·单选题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物，该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑面积10000平方米（该公司与政府机关占用比例为4:1），城镇土地使用税年税额5元/平方米。该公司应缴纳城镇土地使用税（　　）元。
A.0
B.2000
C.8000
D.10000
【答案】C
【解析】该公司应纳城镇土地使用税=2000÷5×4×5=8000（元）。
【例题8·单选题】某市肉制品加工企业2015年占地40000平方米，其中办公楼占地3000平方米，生猪养殖基地占地20000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地1000平方米。企业所在地城镇土地使用税年单位税额每平方米5元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税（　　）元。
A.65000
B.100000
C.120000
D.950000
【答案】B
【解析】该企业全年应纳城镇土地使用税=（40000-20000）×5=100000（元）。
【例题9·单选题】甲企业和乙企业共同使用面积为10000平方米的土地，甲企业使用其中的60%，乙企业使用其中的40%。除此之外，经有关部门的批准，甲企业在2015年8月份新征用非耕地6000平方米。甲乙企业共同使用土地所处地段的城镇土地使用税年税额为4元/平方米，甲企业新征用土地所处地段的城镇土地使用税年税额为2元/平方米。2015年甲、乙企业各自应缴纳城镇土地使用税为（　　）。
A.甲企业纳税24000元，乙企业纳税28000元
B.甲企业纳税28000元，乙企业纳税16000元
C.甲企业纳税48000元，乙企业纳税16000元
D.甲企业纳税48000元，乙企业纳税28000元
【答案】B
【解析】甲企业应纳税额=10000×60%×4+6000×2×4/12=28000（元）
乙企业应纳税额=10000×40%×4=16000（元）。
考点三、税收优惠
【例题1·多选题】下列房产中，可以免征房产税的有（　　）。
A.军队自用的房产
B.公园中附设的茶社使用的房产
C.个人拥有的营业用房
D.按政府规定价格出租的公有住房
【答案】AD
【解析】选项BC照章纳税。
【例题2·多选题】下列土地中，可以依法免缴城镇土地使用税的有（　　）。
A.对城市公交站场、道路客运站场的运营用地
B.厂区内的公共绿化用地
C.市政街道、广场、绿化地带等公用地
D.国家机关自用的土地
【答案】ACD
【解析】厂区内的公共绿化用地，按规定征收城镇土地使用税。
【例题3·多选题】下列土地中，可以依法免缴城镇土地使用税的有（　　）。
A.免税单位无偿使用纳税单位的土地
B.纳税单位无偿使用免税单位的土地
C.盐场的盐滩、盐矿的矿井用地
D.中国人民银行总行所属分支机构自用的土地
【答案】ACD
【解析】纳税单位无偿使用免税单位的土地照章纳税。
考点四、征收管理
【例题1·多选题】下列各项，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　　）。
A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税
C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
【答案】BC
【解析】选项A：将原有房产用于生产经营，应从生产经营之月起缴纳房产税；选项D：购置新建商品房，应从房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
【例题2·多选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的叙述，正确的有（　　）。
A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
B.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之月起，缴纳房产税
C.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税
D.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税
【答案】CD
【解析】选项A：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；选项B：纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
【例题3·多选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（　　）。
A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起缴纳
B.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳
C.纳税人以出让方式有偿取得土地使用权，合同约定交付土地时间的，自合同约定交付土地时间的次月起缴纳
D.纳税人以出让方式有偿获取土地使用权，合同未约定交付土地时间的，自合同签订的次月起缴纳
【答案】BCD
【解析】新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时缴纳城镇土地使用税。

二、契税

考点一、征税对象
【例题1·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（　　）。
A.承包者获得农村集体土地承包经营权
B.企业受让土地使用权
C.企业将厂房抵押给银行
D.个人承租居民住宅
【答案】B
【解析】选项ACD均不征收契税。
【例题2·单选题】发生下列行为的单位和个人，应缴纳契税的是（　　）。
A.陈先生购买房产用于翻建新房
B.某企业集团以房屋权属作价投资
C.李先生将自有房产投资于本人独资经营企业
D.张先生将房产用于偿债
【答案】A
【解析】在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税的纳税人是买方而不是卖方，这与其他税种不同。此题中，选项BD：将房产用于偿债、以房屋权属作价投资均属于契税征税范围，但纳税人为房屋权属的承受人，所以张先生和作为投资方的某企业集团不缴纳契税；选项C：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不缴纳契税。
【例题3·单选题】下列各项中，应缴纳契税的是（　　）。
A.法定继承人承受房屋权属
B.企业以行政划拨方式取得土地使用权
C.承包者获得农村集体土地承包经营权
D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房
【答案】D
【解析】法定继承人承受房屋权属不征契税；以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用；契税的纳税人为承受土地、房屋权属的单位和个人，因此获得的土地承包经营权不是契税的征收范围。
【例题4·多选题】依据契税相关规定，下列行为属于契税征税范围的有（　　）。
A.房屋出租
B.国有土地使用权出让
C.房屋买卖
D.房屋赠与
【答案】BCD
【解析】契税征税范围包括国有土地使用权出让；土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。房屋出租不属于契税征税范围。
考点二、计税依据和应纳税额
【例题1·单选题】关于契税的计税依据，下列说法正确的是（　　）。
A.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
B.土地使用权交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据
C.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同确定的当期支付价款为计税依据
D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产，由房地产转让方补缴契税，计税依据为转让房地产成交价格
【答案】A
【解析】选项B：土地使用权交换的，其计税依据为所交换的土地使用权的价格差额；选项C：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据；选项D：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。
【例题2·单选题】林某拥有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某拥有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，根据契税法律制度的规定，黄某应缴纳的契税税额为（　　）万元。
A.4.8
B.2.88
C.2.16
D.0.72
【答案】D
【解析】房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。黄某应缴纳的契税税额=（96-72）×3%=0.72（万元）。
【例题3·单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（　　）。
A.周某应缴纳契税3万元
B.周某应缴纳契税2.4万元
C.谢某应缴纳契税2.7万元
D.谢某应缴纳契税0.3万元
【答案】C
【解析】契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7（万元）。
【例题4·单选题】某大型国有企业2015年承受国有土地使用权，国家给予其照顾，减按应支付土地出让金的70%缴纳出让金，该企业实际支付140万元，当省政府地规定的契税税率为3%，该企业应缴纳的契税为（　　）万元。
A.7
B.4.2
C.6
D.5.6
【答案】C
【解析】国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。该企业应缴纳的契税=140÷70%×3%=6（万元）。
【例题5·单选题】某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补价收入500万元。当事人各方合计应缴纳契税（　　）。（适用契税税率3%）
A.15万元
B.36万元
C.51万元
D.126万元
【答案】C
【解析】债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=1200×3%=36（万元）。房屋交换中，由支付补价的一方按价差计算缴纳契税，税额=500×3%=15（万元）。当事人各方应纳契税合计=36+15=51（万元）。
【例题6·多选题】关于契税的计税依据，下列表述正确的有（　　）。
A.出让国有土地使用权的，以土地出让金作为计税依据
B.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据
C.土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据
D.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据
【答案】ABC
【解析】选项D：土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
【例题7·多选题】下列关于契税计税依据的说法正确的有（　　）。
A.房屋交换，交换价格不等时，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税
B.采用分期付款方式购买房屋所有权，契税计税依据为合同规定的房屋总价款
C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税相应减免
D.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据
【答案】ABD
【解析】选项C：减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税不得减免。
考点三、税收优惠
【例题1·单选题】某企业经批准整体改建为股份公司，承受原企业价值600万元的房产所有权；以债权人身份接受某破产企业价值200万元的房产抵偿债务，随后将此房产投资于另一企业。该有限责任公司上述业务应缴纳契税（　　）万元。（契税税率3%）
A.0
B.6
C.18
D.24
【答案】A
【解析】对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。
【例题2·多选题】依据契税的有关规定，下列项目中可以免征或不征收契税的有（　　）。
A.合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属
B.在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移
C.企业依照合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的
D.企业破产的，非债权人承受破产企业土地、房屋权属的
【答案】ABC
【解析】企业破产，非债权人安置原企业全部职工，与其签订服务年限不少于3年的劳动合同的，免契税。
考点四、征收管理
【例题·多选题】下列各项中，符合契税有关规定的有（　　）。
A.以自有房屋作股投入本人经营的企业，不征契税
B.债权人承受破产企业房屋以抵偿债务的，免征契税
C.契税自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款
D.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天
【答案】ABCD
三、耕地占用税

【例题1·多选题】下列项目中，应计算缴纳耕地占用税的有（　　）。
A.占用鱼塘进行非农业建设
B.占用苗圃建房
C.养老院占用耕地
D.占用农田水利用地从事非农业建设
【答案】ABD
【解析】选项C属于免征耕地占用税的项目。
【例题2·单选题】农村居民李某占用耕地200平方米新建住宅，当地适用税额每平方米40元，另外占用120平方米农用耕地建设直接为农业生产服务的生产厂房，则李某应该缴纳耕地占用税（　　）元。
A.4000
B.7600
C.12000
D.8000
【答案】A
【解析】农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用农用地的，不征收耕地占用税。
李某应纳耕地占用税=200×40×50%=4000（元）。
【例题3·单选题】下列关于耕地占用税的说法，正确的是（　　）。
A.纳税人临时占用耕地，暂时不缴纳耕地占用税
B.纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税
C.公路线路、飞机场跑道、航道占用耕地，减按每平方米4元的税额征收耕地占用税
D.农村居民占用耕地新建住宅免征耕地占用税
【答案】B
【解析】选项A：纳税人临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税；选项C：公路线路、飞机场跑道、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税；选项D：农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
【例题4·多选题】下列行为中，可以免征耕地占用税的有（　　）。
A.军用设备生产企业占用耕地
B.医院占用耕地
C.农村居民占用耕地新建住宅
D.学校占用耕地
【答案】BD
【解析】选项A：军事设施占用耕地免税，但是军用设备生产企业占用耕地不享受免税待遇；选项C：农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
【例题5·单选题】获准占用耕地的单位或者个人应当在（　　）缴纳耕地占用税。
A.实际占用耕地之日起10日内
B.实际占用耕地之日起30日内
C.收到土地管理部门的通知之日起10日内
D.收到土地管理部门的通知之日起30日内
【答案】D
【解析】获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。
【例题6·多选题】下列关于耕地占用税的说法，正确的有（　　）。
A.耕地占用税由地方税务机关负责征收
B.纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，已缴纳的耕地占用税不再退还
C.在经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但多不得超过规定税额的50%
D.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，视同占用耕地
【答案】ACD
【解析】选项B：纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

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