物业管理企业成本特征及控制要点

物业管理企业的毛利率普遍较低，大多数物业管理企业尚处于亏损状态。这样控制成本成为物管企业内部管理的重中之重。 那么，物业管理企业成本管理核算方面，有哪些特征呢？其控制的要点是什么呢？针对这两个问题，本文展开讨论。　　一、物业管理企业成本特征　　物业管理企业的主要工作，是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从其工作性质来看，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。因此，其成本具有点多、面广、线长及难管四个特征。　　1、物业管理企业的成本形成点多（点多）      物业管理企业的成本可分为管理成本、服务成本、经营成本。其中管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等；服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如：维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本；经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。　　因此，在物业管理企业，每个部门、每个管理处、每个环节、每个岗位、甚至每个个人均能成为成本形成点。　　2、在地域上分布面广（面广）　　物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。　　3、成本监控线长（线长）　　由于工作从空间上需要延伸到所管物业的每个角落，从时间上需要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层次多，进而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。　　4、成本监管难度大（管难）　　上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。具体表现为：难统一模式、难统一标准、难统一核算。　　因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处（项目中心）。因此，物业管理企业的成本管理难。　　二、如何加强成本控制　　物业管理企业在发展的同时，还需要做好另外一个重要任务，即如何加强成本控制。成本管理贯穿企业管理的全过程，企业需要做到事前有目标、事中有控制、事后有考核，予以全过程控制；同时还要根据现代企业管理制度的要求，树立全新的成本管理理念，明晰物业管理企业产权，保证物业管理资产的独立运作，让物业管理企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。　　因此，物业管理企业的成本构成主要包括： 房屋设备的维修保养费用、员工的薪酬成本、能源消耗费、行政费用以及其它各种管理费用。落实到成本控制层面，需要物业管理企业做到以下五条：　　1、推进低成本扩展，发挥规模优势　　中小物管企业在激烈的市场竞争中，只有本着努力做大做强，不断推进低成本扩展，才能在市场中立稳脚根，得以持续发。这里所谓的低成本扩张是指由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射管理，实现管理人员的共享，从而大大降低成本。 企业要实现企业的低成本扩张，要做到以下两方面：　　（1）各管理处用人定编定岗　　物业管理企业可以根据所管理小区的面积和小区的实际情况来进行人员定编定岗，对于有些技术含量不高的工作岗位，可以实行一人多岗。这样既有利于工作开展，又可以减少人员定编。比如，把小区内勤的工作岗位设在管理处的服务中心，这样不仅可以负责管理处内部业主档案和财务收支管理、公司往来文件处理，还可以负责业主接待工作，因为其对业主档案的熟悉度较高，所以在处理业主投诉问题时可以实行人性化管理，减少矛盾冲突。　　（2）通过科技手段来降低人工成本　　众所周知，写字楼、智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。但是，现阶段物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？还是需要年纪轻，文化程度高的员工？“战略成本”给我们的答案是：前者可以使企业在短期内降低人工成本，而后者则可以为企业获得长期的成本优势。具体的决策，应根据各企业状况的不同作出具体选择。　　2、加强人力资源成本的控制　　物业管理公司的性质决定，物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例大的主要是基层服务人员的工资，包括保安、保洁等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程有90%的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。　　3、加强维修保养费用控制　　维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用，在物业管理公司的成本中占很大比重。若在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到恰当的控制。物业管理公司应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。　　（1）签订定期合同        与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。　　（2）采用竞争招标方式　　对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到好的水平。　　（3）把握好维修时间　　平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。　　（4）做好维修行业的信息调查和信息收集　　只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。比如，对于小修、中修工程，可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。　　4、能源消耗控制　　在物业管理行业中应该加强节约意识，这里的节约指的是人力、物力的节约。在日常工作中要杜绝浪费和贪污，把好容易出问题的环节，如耗材、水电费等。可以通过对水、电的测算来防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法来节约水、电；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在事前，防患于未然；对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。　　5、加强成本考核，建立激励约束机制　　物业管理企业，对各管理处的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则，按规定对各管理处进行考核，敢于动真碰硬，才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性，这是调动管理人员的积极性，完成目标成本的保证。　　为保证全年目标成本的实现，财务部对各管理处实行定期考核，同时各管理处对职工个人实行定期考核，并通过成本管理责任制考核，使各管理处的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各管理处领导的考核任免同加强成本管理结合起来，充分发挥机制的约束和激励作用，从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。