房地产企业会计相关问题咨询

　　【问题】：我公司为一家房地产企业，现有如下问题需咨询：

　　（1）如果只有一个房地产开发项目，“开发间接费用”科目发生额是否每期结转到开发成本？

　　（2）季度按预收账款和计税毛利率计算的应纳税所得额，可否扣除公司总部的期间费用和预交的营业税金及附加？

　　（3）土地出让合同缴纳的印花税、开发期间支付的城镇土地使用税，能不能计入开发成本？

　　（4）业主购买房产获赠的物业管理费如何进行税务处理？

　　【解答】：（1）“开发间接费用”账户，用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用。该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。

　　因此，房地产开发企业仅开发一个项目，“开发间接费用”科目发生额应按月结转到开发成本。

　　（2）《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　根据上述规定，房地产企业所得税按季度汇算时，未完工未结转收入的预收房款，应按省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定的未完工开发产品的计税毛利率，计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，其实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予汇算期按规定扣除。

　　（3）根据国税发［2009］31号文件中开发产品计税成本支出内容的规定，开发产品计税成本支出中不含土地使用税。

　　根据《企业会计准则应用指南——附录（会计科目和主要账务处理）》，按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

　　综上，土地出让合同缴纳的印花税、开发期间支付的城镇土地使用税，不能计入开发成本，应在“管理费用”科目中列支。

　　（4）业主购买房产获赠相应的物业管理费，其实是房地产企业的一种促销手段，企业支付的物业费可以作为成本费用在所得税前列支。