房屋改建扩建所得税处理解析

　　近日，河南省南阳市国税局接到了当地一家大型企业的咨询电话。企业反映，近年来，企业规模不断扩大，企业发生了一些对原有的房屋、建筑物进行改扩建的业务，这些改扩建有的是在原有房屋提足折旧后进行的，有的是在原有房屋没有提足折旧的情况下进行的。由于土地紧张，还发生了在原有一层生产车间的基础上又扩建一层储藏车间的业务，另外，有的生产车间用地因为政府征用，被迫改建，减少了占地面积，政府补偿了部分资金。这些业务该如何进行税务处理？

　　未提足折旧发生的毁损、报废应视为损失

　　税务人员告诉财务人员，做好房屋改扩建的税务处理，首先应当分清改扩建与房屋、建筑物毁损、报废的区别，毁损、报废是指正常使用的固定资产由于自然灾害或不可抗力发生的，不是企业主观愿意的；而改扩建是为适应新的业务需要而发生，是企业自发主动的行为。

　　《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[2009]57号）规定，对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）规定，固定资产报废、毁损损失，为其账面净值扣除残值和责任人赔偿后的余额，应依据以下证据材料确认：（一）固定资产的计税基础相关资料；（二）企业内部有关责任认定和核销资料；（三）企业内部有关部门出具的鉴定材料；（四）涉及责任赔偿的，应当有赔偿情况的说明；（五）损失金额较大的或自然灾害等不可抗力原因造成固定资产毁损、报废的，应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具的专项报告等。如果企业发生的是毁损、报废，应依以上规定处理，向税务机关申报扣除。

　　推倒重置的房屋净值计入新资产计税成本

　　《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。

　　举例说明，某房屋价值1000万元，已计提并扣除折旧800万元，净值200万元。企业推倒重置在原地投资2000万元新建了一幢生产车间自行建造的固定资产，《企业所得税法实施条例》第五十八规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。该房屋原有净值200万元需要有相应的补偿，此项补偿可以理解为竣工结算前必须发生的支出，则该生产车间的计税成本应该是2000+200=220（万元）。

　　提升功能的改扩建支出并入原房屋的计税基础

　　如果企业由于土地紧张，发生了在原有一层生产车间的基础上又扩建一层储藏车间的业务，根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　也就是说，新扩建的一层储藏车间，由于提升了功能，增加了面积，扩建发生的支出，应并入原有生产车间的计税基础，按照税法规定的不低于20年折旧年限重新提取折旧，其原则同推倒重置相似。但是，如果有证据证明，该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的低年限20年的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　已提足折旧房屋的改扩建支出按长期待摊费用处理

　　《企业所得税法》第十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；（二）以经营租赁方式租入的固定资产；（三）以融资租赁方式租出的固定资产；（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；（五）与经营活动无关的固定资产；（六）单独估价作为固定资产入账的土地；（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。