华宇课件网:2018-2019年最新自学考试视频课件培训课程百度云网盘资料下载平台!含:初中高级会计|公务员国考/省考|一二级建造师|注册会计师CPA|税务师|事业单位|教师招聘|初中级经济师审计师

华宇课件网-百度云网盘视频课件最新学习资源下载网站

拆迁还房涉及各税种的计税依据不同

时间:2019-01-14 22:35来源:考试资料 作者: 点击:
资料下载
某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设,在安置方式上,公司采取拆一还一,就地

华宇课件网:热门考试资料发布网站,最新课程资源全程持续更新百度云网盘分享。涵盖:


初级会计师 | 中级会计师 | 高级会计师 | 注册会计师 | 注册税务师 | CMA管理会计师 | 资产评估师 | 经济师 | 审计师 | 证券从业 | 公务员国考 | 公务员省考 | 事业单位编制 | 教师招聘/资格证 | 一级建造师 | 二级建造师 | 考研类课程 | 社会工作者 |

需要免费试看课件请点->:2019年最新视频课件百度云网盘免费下载资源 | 需要最新全套资料请选择上面对于科目查看课程

  某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设,在安置方式上,公司采取“拆一还一,就地安置,差价核算,自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米),同类住宅房屋建造成本2200元/平方米,销售价格3500元/平方米。近期,税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时,针对上述情形,一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。同时,还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税(该小区尚未销售完毕,尚不符合土地增值税清算条件)和企业所得税,为此,企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。

  《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益。由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式:即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就本例中所涉及产权调换方式而言,由于房地产开发企业取得的不是货币和货物,而是其他经济利益,因此,对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。

  营业税按同类房屋成本价确定计税依据

  根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号)及国税函[2007]768号的规定,纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋,不论其以何种方式结算价款,以及拆迁人取得房屋作何用途,均应属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性,在营业税计税依据的确定上,区分以下两种情形。

  (一)对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。

  (二)对超出拆迁建筑面积的部分,则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额,一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。

  因此,本例中,该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分,按同类住宅房屋的成本价(即本例中的商品房建安造价)缴纳销售不动产营业税88000元(800×2200×5%)。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元(200×3500×5%)。

  土地增值税计税依据的确定

  拆迁安置土地增值税计算问题中,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房应视同销售处理,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定,也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  这里需要说明的是,上述“拆一还一”行为,在按市场价格确认收入的同时,还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题,“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元(800×3500),同时,计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元,假如该省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%,则应按规定预缴土地增值税56000元(2800000元×2%)。

  企业所得税计税依据的确定

TAG标签:   拆迁还房涉及各税种的计税   

华宇课件网中所有视频课件学习资料均来自互联网收集整理并持续同步更新!



需要免费试看课件请点->:2019年最新视频课件百度云网盘免费下载资源 |链接失效可以点下面QQ客服咨询相关试看


财经会计系列班次:零基础班,预习班,基础班,强化班,习题班,串讲班,冲刺班及习题模拟试题


建筑工程系列班次:预习班,真题解析班,精讲班,强化班,习题班,冲刺班,押题班及考前押题Word


公务员国/省考班次:技巧班,真题班,专项班,突破班,模块班,培优班,冲刺班,及考前预测试卷


考研类课程班次:导学班,零基础班,基础班,强化班,冲刺班,密训班,电子书,考前模拟试卷


所有考试资料都包含视频+讲义+习题等学习资源,全方位的针对不同层次备考考生进行学学习强化


需要最新考试学习资料请点击:精品资料选择你需要的考试栏目查看资源



(责任编辑:磐)
------分隔线----------------------------

    相关文章

网页右侧支持上下滑动展开折叠qq在线客服代码
收起
展开