房地产开发企业会计制度的改革

　　观今宜鉴史，谙史更知今。中国房地产业是伴随着改革开放，特别是社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的，整个房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产业的发展迫切要求现行会计核算制度的变革和服务，使之相适应，而会计制度的变革又进一步促进了房地产业的发展和进步。

　　房地产开发企业会计制度的改革和发展，既是中国国民经济和房地产业经济发展的需要，也是全球经济一体化和国际会计语言通用化发展的需要，更是中国会计改革和发展的需要。笔者通过对中国改革开放30年来房地产开发企业会计制度变革过程的回顾，深入分析其主要变革阶段的有关背景，比较其变动差异和特点，寻找会计实务中存在的不足，提出房地产开发企业会计制度改革的建议，并希望与房地产开发企业的会计同行讨论，共同推进房地产行业会计制度的改革和发展。

　　一、房地产开发企业会计制度改革的背景和过程

　　十一届三中全会以后，上海房地产业发展情况大致可分为五个主要阶段：第一阶段为房地产业复苏阶段，时间在1979年至1984年；第二阶段为房地产业初步发展阶段，时间在1985年至1991年；第三阶段为快速发展阶段，时间在1992年至1996年；第四阶段为调整发展阶段，时间在1997年至2000年；第五阶段为繁荣发展阶段，时间在2001年至今，房地产企业发展逐步走向成熟。但是，房地产开发出现局部过热现象，产品结构存在相对失衡，投机抄作问题依然存在，影响着房地产业的健康发展。

　　房地产开发企业会计制度就是房地产开发企业专用的会计核算规范，是房地产业经济发展的客观需要。在房地产业发展初期是套用建设单位会计制度，进入快速发展阶段施行的是行业会计制度，到房地产业发展趋向成熟时，统一会计制度和新会计准则又相继实施。房地产业的快速发展和房地产开发企业的经营特点的客观需要，使房地产开发企业会计制度的产生和发展成为必然，从而更进一步地推动了房地产业的健康和快速发展。中国加入世贸组织以及全球经济一体化进程，客观要求中国的会计制度和会计准则的改革，中国会计制度的变革促进了房地产企业会计制度的改革和发展，促进其从套用基本建设会计制度，到形成房地产行业会计制度，到执行统一会计制度，再到全面实行新企业会计准则。

　　房地产开发企业会计制度的形成和发展过程，既是同中国会计制度的改革和发展紧密联系的过程，也是从无到有，从简单规范到全面规范，从行业会计制度到统一会计制度，从统一会计制度向国际会计准则趋同方向发展过渡的过程。

　　二、房地产开发企业会计制度主要改革阶段的特点

　　按普通房地产开发企业会计制度改革以普通房地产开发企业为主线来划分，实际上就是经过了四个互相联系又各具特点的主要阶段。

　　（一）房地产行业会计制度前期阶段的特点

　　在房地产开发企业会计制度形成的前期，就是指改革开放以后至1988年底，即在国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年底执行的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年底执行修订后的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》。这一阶段还处于房地产业复苏和初步发展时期，会计核算要求并不高，成本核算到后期才有行业的专门规范，会计科目也比较简单，将“国家资金”科目改为“固定资金”和“流动资金”科目。会计报表主要是资金平衡表，基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年新修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段，后来，特别是1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》颁布实施后，房地产开发企业会计核算才上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。

　　（二）房地产开发企业会计制度实施阶段的特点

　　随着房地产开发企业的发展和中国会计制度改革的推进，房地产行业迫切需要适合自身经济核算的开发企业的会计核算制度。

　　1989年1月1日开始施行《国营城市建设综合开发企业会计制度——会计科目和会计报表》，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管略显简单，尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。