房地产企业所得税偷税的税务稽查

　　一、企业基本情况

　　某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。该公司2005年实现销售收入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元；2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。

　　二、检查过程与检查方法

　　（一）检查预案

　　检查人员通过对房地产行业税收政策的学习，熟悉掌握该行业税收政策以及财务核算上的特点，借鉴以往该行业易存在的问题及容易被忽视的一些核算方面的涉税问题，有针对性地拟出对该企业的检查提纲，并在查前分析和初步检查的基础上调整、补充稽查内容，尽量减少稽查的盲目性，提高工作效率。

　　（二）检查具体方法

　　检查人员通过省局网站综合数据查询系统调取该企业的税务登记、税种鉴定、发票购买、使用、结存等情况，及所查年度的纳税申报情况，财务核算报表等系列涉税资料。采取从企业财务报表到总账、明细账、每月各税具体计算申报等详细逆查方法，逐月核对，按年计算应纳税额。对需要进一步核实的问题，派出人员配合进一步外调取证，使案件检查和取证同时进行，保证了检查时间充裕。

　　（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

　　1．房地产企业大都是当地政府招商引资项目，地方保护主义严重，查处时受到政府干预较大；

　　2．房地产企业的主要成本是建安成本，而目前建安企业基本上只是管理单位，真正的施工单位基本都是个体包工头，基本上无账或账证不健全，其成本根本不实或无法核实，从而造成建安成本不实，进而造成房地产开发成本不实。

　　三、违法事实及定性处理

　　（一）违法事实和作案手段

　　1.隐匿收入

　　检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。

　　2.虚增成本

　　检查人员对该企业应付账款明细账核实时，发现应付账款借方有较大余额，随即就该科目核算的具体内容询问财务核算人员，在财务人员的配合下，稽查人员搞清了该企业由于没有及时进行竣工结算，导致企业不能按期结转工程成本而少计应纳税所得额，偷企业所得税。企业核算内容：

　　（1）付款

　　借：预付账款 　　　　　　　　　　　　　80万元

　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　80万元

　　（2）竣工

　　借：预付账款　　　　　　　　　　　　　 20万元

　　　贷：应付账款 　　　　　　　　　　　　　20万元

　　（3）结转

　　借：房屋开发　　　　　　　　　　　　　 100万元

　　　贷：预付账款 　　　　　　　　　　　　　100万元

　　借：开发产品——存量房　　　　　　　　 100万元

　　　贷：房屋开发——某小区 　　　　　　　　100万元

　　（4）决算（建安发票金额90万元，支付施工余款）

　　借：应付账款 　　　　　　　　　　　　　10万元

　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 10万元

　　至此，该企业应付账款核算的借方余额应是平时多计的房屋开发成本，而企业未能及时调账。

　　应调整成本：应付账款贷方余额数应全部调增当年计税利润。

　　3.取得票、货不一致发票入账。

　　检查人员通过对企业凭证的检查，将一个年度的入账发票（普票）分类筛选，通过省局网站综合数据查询系统逐票比对，结果发现该企业存在购票方与销货方不一致情形。经请示领导同意，随即派出人员到涉案地区取证，经外调取证证实了这一问题。

　　取得加盖公章为安徽振合建筑劳务有限公司钢筋加工厂普通发票5份，金额203879.63元（2006年12月133#凭证），经合肥市国税局出具的证明显示，未发售给该单位上述发票，此发票系安徽永良商贸公司购买。应剔除成本，调增当年计税利润203879.63元。

　　（二）处理结果