2018《税法一》高频考点：房地产开发企业土地增值税清算

2018年税务师考试已进入基础阶段的备考，考生要着重掌握教材内容，不断的做题，来加深记忆知识点。华宇小编今天准备了《税法一》科目的相关知识点，供大家参考和学习。

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土地增值税的核定征收

清算后再转让房地产

清算后应补税与滞纳金

【所属章节】

本知识点属于《税法一》第七章 土地增值税

【知识点】房地产开发企业土地增值税清算

土地增值税的核定征收

税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为：

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定的征收率：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

注意：核定征收率(P328)≠预征率

清算后再转让房地产

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

清算后应补税与滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

本章小结

土地增值税的知识点比较细碎，但有两个重点内容：一是土地增值税征免界限的划分;二是土地增值税的计算(含清算计算)。近些年来，土地增值税的计算往往提供开发工程、部分完工、部分销售的条件，计税时需要确定实际销售和视同销售的收入，并配比已售成本(不是全部成本)，计算时要注意配比关系。

本章是我国颇具难度的税种之一，计算规则复杂，与其他税种之间的关系也需要考生把握。(1)与增值税的关系：“营改增”后，土地增值税纳税人转让房地产的应税收入为不含增值税收入。(2)与契税的关系：契税作为取得土地使用权的金额的组成部分，成为计算土地增值额可扣除的因素。在存量房地产转让不能取得评估价时，契税也成为计算土地增值额可扣除金额的组成部分，这涉及税法(Ⅱ)的知识。(3)与耕地占用税的关系：耕地占用税计入房地产开发成本，成为计算土地增值额可扣除的因素，这涉及税法(Ⅱ)的知识。(4)与企业所得税的关系：土地增值税作为价内税，在计算企业所得税应纳税所得额时可以扣除。

税法一知识点将持续不断的更新，请各位考生紧跟小编步伐。