2018《税法一》高频考点：​房地产开发企业土地增值税的清算

非直接销售和自用房地产的收入确定

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本知识点属于《税法一》第七章 土地增值税

【知识点】房地产开发企业土地增值税的清算管理

房地产开发企业土地增值税的清算管理

(一)清算单位

(1)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;

(2)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

(二)清算条件

1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

收入按下列方法和顺序确认：

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

【提示】税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

3.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下——不扣除相应的成本和费用。

(1)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

(2)房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。

(3)房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

(4)房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(5)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

4.可核定扣除项目

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。

5.不可扣除的项目

(1)扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(2)房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(3)竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

(4)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。