2018《经济法基础》不定项选择：土地增值税应纳税额的计算

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【不定项选择题】

位于县城的某房地产开发企业(增值税一般纳税人)在当地开发建造普通标准住宅，2015年6月取得土地使用权支付金额1000万元、相关税费40万元，发生房地产开发成本1100万元，另发生利息支出80万元(含加罚利息10万元)，该利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供银行贷款利息证明。2017年12月将开发的房地产全部销售，取得不含增值税销售收入3000万元并签订产权转移书据。

已知：其他房地产开发费用的扣除比例为4%，转让不动产企业选择简易计税办法，适用的增值税征收率为5%。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

1.该房地产开发企业在计算土地增值税时准予扣除的“房地产开发费用”为(　　)万元。

A.165.6

B.155.6

C.164

D.154

2.关于该房地产开发企业转让房地产的行为，下列说法正确的是(　　)。

A.应纳增值税=3000×5%=150(万元)

B.应纳城建税和教育费附加=3000×5%×(7%+3%)=15(万元)

C.应纳印花税=3000×0.5‰=1.5(万元)

D.增值税、城建税、教育费附加和印花税均可以在“与转让房地产有关的税金”中扣除

3.该房地产开发企业在计算土地增值税时扣除项目金额合计为(　　)万元。

A.2322

B.华宇2

C.2707

D.2735.6

4.该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为(　　)万元。

A.0

B.198.4

C.200.4

D.203.4

【所属章节】

第六章 其他税收法律制度

【答案及解析】

(1)正确答案：B

答案解析 :

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;对于加罚的利息不允许扣除;其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：允许扣除的房地产开发费用=实际发生的利息支出+(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×5%以内。所以准予扣除的房地产开发费用=80-10+(1000+40+1100)×4%=155.6(万元)。

(2)正确答案：A,C

答案解析 :

选项B：纳税人所在地区为县城的，城建税税率为5%，所以应纳城建税和教育费附加=3000×5%×(5%+3%)=12(万元);选项D：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城建税、教育费附加和印花税，但是因为房地产开发企业已经将缴纳的印花税列入管理费用中了，故不允许单独再扣除，另外，增值税属于价外税，不能计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。

(3)正确答案：D

答案解析 :

该房地产开发企业在计算土地增值税时扣除项目金额合计=1000+40+1100+155.6(房地产开发费用)+3000×5%×(5%+3%)(城建税、教育费附加)+(1000+40+1100)×20%(加计扣除项目)=2735.6(万元)。

(4)正确答案：A

答案解析 :

土地增值额=3000-2735.6=264.4(万元)，增值率=264.4÷2735.6×100%=9.67%<20%，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;所以该房地产开发企业应纳土地增值税为0。