求助投资性房地产所得税问题，房地产开发企业的开发产品自用和出租的会计处-华宇考试网

求助，投资性房地产所得税问题？

什么是投资性房地产？

投资性房地产根据会计准则的相关规定，主要分三大类。第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。说的增值税和企业所得税处理，也主要是根据这三大类来详细说明。

1、投资性房地产增值税处理

增值税进项方面

针对土地使用权，假设购进时间是 5月1号之前购进的，既然如此那，增值税就不存在进项。假设是 5月1号以后购进的，既然如此那，就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，既然如此那，同样完全可以直接当期进行抵扣。因为出租土地使用权也许出现会简易计税，假设不是简易计税，既然如此那，购进出租的土地是第一购进，购进后面，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。第二个就是购进土地后面，准备持有增值后再转让，这样的情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。

有关土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。因为在会计上，它是作为投资性房地产进行一定程度的处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会根据第一年百分之60，第二年百分之40抵扣进项税额，其实就是常说的说在会计上，假设不是根据固定资产核算，既然如此那，就不用分两年抵扣。

例如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，假设会计上是把它作为固定资产核算，既然如此那，这1000万就要分两年进行抵扣，但是，假设会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，例如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。在这样的情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，其实就是常说的1000万进项税全额抵扣。

增值税销项方面

针对建筑，其实就是常说的针对房屋的投资性房地产，分为两类。

第一类是根据纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的相关规定，出租的是 4月30号前获取的不动产，可以选择简易计税，根据5%的征收率计算；假设是 5月1号以后获取的不动产，就直接适用大多数情况下计税方式，不存在简易计税。例如有一个房地产是 4月4月进的，然后 7月再销售，既然如此那，它可以采取简易计税，假设销售时是1000万，既然如此那，就直接将不含税的1000万乘以5%。

第二种是直接的。假设是 7月份购进的，然后10月份再出租，既然如此那，就直接按大多数情况下计税方式，即11%，故此，就是将不含税价的1000万乘以11%计算。这是假设购进房产的是大多数情况下纳税人，然后出租的情况下。大多数情况下来说一个企业假设多数都是投资性房地产，基本这个企业都是大多数情况下纳税人，小规模相对来说肯定是很少的。在这里也提一下，虽然小规模少，但假设是小规模纳税人，其出租大多数情况下的也都是按简易5%征收率。

土地使用权方面，根据财税[2023]47号文规定，纳税人以经营租赁方法将土地出租给他人使用，根据不动产经营租赁服务缴纳增值税。这里针对规定了纳税人转让的是 4月30日前获取的土地使用权的，可以选择简易计税方式。已获取的都价款和价外费用减去获取的土地使用权的原价后面作为销售额根据5%的征收率计算缴纳增值税。这相对比较简单，其实就是常说的说你假设是出租土地使用权，既然如此那，就参照前面的不动产，其实就是常说的大多数情况下纳税人，分两种，一种是正常的11%，假设是4月30号之前就按5%的简易计税。增值税的处理相对来说没什么争议，政策上相对都比较明确。

2、投资性房地产所得税处理

企业所得税上的处理比较有争议是今天针对和你们说的一个重点。

投资性房地产有两种，一种是采取成本计量的，另外一种是采取公允价值计量的。成本计量就是投资性房地产在账上是正常计提折旧的。这样的和正常的固定资产的企业所得税的处理差不多的。

这里主要说说以公允价值计量的投资性房地产的企业所得税处理。因为以公允价值计量的投资性房地产的账上是不存在计提折旧的，既然如此那，它的折旧究竟有没有可能税前扣除？比方说有一个投资性房地产，假设公允价是100万，假设根据正常的作为固定资产，按计提折旧，既然如此那，1年就5万的折旧。这是正常的情况下按固定资产的，但是，假设是根据公允价值计量，就不存在折旧， 5万的折旧账上是没有的，既然如此那，没有的情况下，在计算企业所得税时，这5万是不是就不允许税前扣除？

全国哪些地方的口径

先说一下全国哪些地方的口径。全国主要是分两种，一个就是觉得账上的投资性房地产没有计提折旧，故此，就不允许扣除。另外一个观点就是觉得账上计提了折旧，故此，就允许扣除。

像无锡、北京、青岛这三个地方，他们在自己的官方网站答疑，还有内部的一部分解答当中都是觉得因为账上没有计提折旧，故此，就不允许税前扣除。然而，像天津、广州，还有总局的一次答疑，12366答疑咨询里面是认可允许税前扣除的。

这里把哪些地方的口径和你们说一下。北京是在 12月份内部资料的一个内部检查里面，问道企业以公允价值计量的投资性房地产的，能不能计算折旧，从所得税税前扣除。当时回答的是企业以公允价值计量的投资性房地产，在会计处理中不计提折旧，没有确认折旧年限，与企业所得税法开展规定规定的固定资产或无形资产的特殊条件不符合，因为这个原因不可以计算折旧从税前扣除。

无锡国税在企业所得税答疑中， 3月份的一个答疑里问了一个问题，其实就是常说的以公允价值计量的投资性房地产有没有可能税前扣除，回答是以公允价值计量的投资性房地产，会计上未计提折旧，在所得税汇算清缴时的，不可以作纳税调减处理。在资产转让和处置时，按转让收入减去计税基础后并入应纳税所得额。就是说折旧不允许扣，因为账上没有计提折旧，然后当把资产转让掉时，把转让收入减掉资产的价值计算收益。

天津在 2月一个所得税清缴问题解答里面说了，有关采取公允价值计量的投资性房地产，会计上不计提折旧，税务处理时，可按历史成本法，根据企业所得税法和开展规定计算的折旧年限进行税前扣除，计算的折旧额可以通过在内容框中填写申报表进行调整。就是说采取公允价值计量，会计上在账上没有计提折旧，比方说，前面说的100万，正常的根据税法假设是，那你自己可以直接的在申报表里面进行调整，其实就是常说的每一年5万块钱，这5万在申报表里增多了，你可以调整后面再进行税前扣除，其实就是常说的允许折旧税前扣除。

在 5月份时，有人在12366提问，按公允价值计量的投资性房地产，按照会计准则规定是不需要计提折旧的，请问投资性房地产有没有可能按直线法计算折旧，做纳税调减处理。国家税务总局在12366答疑里面就说，按照总局汇算清缴公告国税函[2023]148号规定，企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定以前，按企业财务会计规定计算。据此，企业按公允价值计量的投资性房地产，按会计规定不计提折旧，但是在计算应纳税所得额时可以按照直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

因为这个原因各地的口径回答是完全明显不同的，各位考生可以对照着看看自己各地。广州国税是允许折旧进行税前扣除的，其实就是常说的说在申报表里直接申报调整完全就能够税前扣除。

从法理上和法律上分析，应不应该扣除。

前面说的哪些各地的口径，比方说像北京也好，无锡也好，他们之故此，不允许税前扣除，大的一个依据是什么呢？总局[2023]15号公告信息提出，对企业依据财务会计制度规定，并实质上在财务会计处理上已确认的支出，没有超越企业所得税法和相关税收法规定的税前扣除范围和标准的，可以按照企业实质上会计处理确认的支出在企业所得税税前扣除。即只要是会计上处理了，而且，没有超越税法的相关规定，完全就能够在税前扣除。然而，反对方就更多的觉得因为企业在会计上没有处理，故此，就不应该在前扣除投资性房地产公允价值计量的投资性房地产的折旧，既然如此那，此看法究竟对不对？

我们来认真分析一下，第一一点我们都清楚是不是说企业要税前扣除成本费用还有其他的，一定要要会计上做了处理才允许税前扣除？我们从实务上也可看到，总局针对提出了75号公告信息，即固定资产加速折旧公告信息，这当中一个规定就是固定资产5000以下的，可以一次性计入成本费用。或者说特殊行业的，例如研发100万以下的，也可一次性计入费用。举个例子，假设企业在会计上是90万的固定资产，但是，这90万的固定资产在会计上只是90万固定资产，并没有把这固定资产计入费用，但是，根据财税75号的相关规定，这90万是可以一次性的全额扣除的。这时我们就可以发现，虽然企业在会计上并没有计提折旧处理，但是，同样也可允许在企业所得税税前扣除，这也就证明了一点，并非一定要会计上做了税务处理，即做了计提费用、纪录写入成本等等，进行折旧后面，才允许税前扣除。

企业所得税法开展规定第59条明确规定，固定资产根据直线法计算的折旧，准予扣除。需要大家特别注意的是，59条原文是说，根据直线法计算的折旧，这里是计算不是计提。就是说固定资产的折旧是计算出来的折旧，不是说一定要要计提才允许扣除，而是只要是计算的就允许扣除。

我们再说另外一个，大多数情况下有收入就有成本，房产出租就有收入，有收入的情况下，不允许计提折旧。另一个概念就是说你有收入，但不允许扣成本，这从我们整个法理上来说也是不公平的，或者说不满足立法目标。

正因为上面这三点，第一个，实务当中根据财税文件的各自不同的规定来说话，并非一定要要账目上计提了折旧，才允许进行税前扣除的。第二个，固定资产根据直线法计算的折旧准予扣除，这里面是计算的折旧，而不是计提的折旧，其实就是常说的说就算账上没有计提折旧，但只要计算了折旧，就应该允许扣除。第三个，根据有收入就有成本的企业所得税原则来说，因为出租有收入，这时候要是不允许扣对应的成本，即折旧，明显不满足公平原则。

实际上我们从企业所得税法开展规定来看，前面不少地方之故此，觉得投资性房地产不允许税前扣除折旧，更多的是把会计和税法搞混淆。因为从实质上来说，税法上是不存在投资性房地产，税法上规定，房产就是固定资产，企业所得税法开展规定第57条针对规定，这里说的的固定资产是指企业为生产产品提供劳务出租或者经营而持有的，使耗费时长间超越12个月的非固定资产，涵盖房屋、机械设备等等。

从企业所得税法开展规定对固定资产的定义可以看到，假设是出租建筑物，实质上就是企业为出租而持有的，同时使耗费时长间超越12个月的房屋，就属于企业所得税法开展规定所说的固定资产，同时可以计算折旧。企业所得法开展规定有规定计算折旧允许扣除，这个时候计算的折旧就应该扣除。这是我们直接根据税法得出的结论。

而我们实际上是不用管会计上是把它作为投资性房地产还是做作为大多数情况下的固定资产，这实际上和我们税法是没什么关系的。其实就是常说的说税法上规定了它是什么，折旧有没有可能扣，这两点明确了，那么，我们完全就能够清楚有没有可能扣了。其他的，至于会计上，哪怕会计上不做账，其实就是常说的说不作为投资性房地产，也不作为固定资产；哪怕做错了账，都和税法没什么关系。税法是根据整个的相关规定来的，就是属于固定资产的，同时根据税法的相关规定计算的折旧，故此，就允许扣除。

房地产开发企业的开发产品自用和出租的会计如何处理？

一、自用的开发产品，按实际上际成本转入固定资产核算。

会计处理：

借：固定资产

贷：开发产品

例子：某开发项目可售建筑面积50,000.00平方米，这当中2,000.00平方米公司自用；项目开发成本总额200,000,000.00元。既然如此那，可售建筑面积单位成本为4,000.00元，公司自用应结转固定资产金额为2,000.00×4,000.00= 8,000,000.00 元。结转自用房产至固定资产的会计处理：

借：固定资产 8,000,000.00

贷：开发产品 8,000,000.00

二、出租的开发产品，需要通过投资性房地产科目核算。

依据企业会计准则规定，对投资性房地产的核算，可以采取成本模式，也可采取公允价值模式。

1、采取成本模式计量时，将作为存货的房地产对外出租，转换为投资性房地产时，应按其在转换日的账面成本进行会计处理：

借：投资性房地产

贷：开发产品

2、采取公允价值计量模式时，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，按其账面价值，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积-其他资本公积”科目或借记“公允价值变化损益”科目。

在实践中，非常多的开发企将开发产品对外出租时不做账务处理，或转为固定资产，这样的做法实际上是错误的。

期望我的回答对你有一定的帮助。