不动产评估准则2023，不动产评估准则2018

不动产评估准则2023？

资产评估准则-不动产

颁布时间：2023-11-28 14:22:29.000　发文单位：财政部

　　第一章 总则

　　第一条 为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，按照《资产评估准则-基本准则》，制定本准则。

　　第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，涵盖物质实体及其有关权益。

　　第三条 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行认真分析、估算并发表专业意见的行为和过程，涵盖独自的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

　　第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要遵循本准则。

　　第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算有关的其他业务，可以参照本准则。

　　第二章 基本要求

　　第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要遵循有关法律、法规还有资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的有关规定。

　　第七条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要具备不动产评估有关专业知识和对应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。

　　第八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要明确评估对象，按照评估目标等有关条件选择一定程度上的价值类型，合适运用评估方式，形成合理的评估结论。

　　第九条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要特别要注意关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师需要对不动产的权属资料进行必要的检查核验。

　　第十条 不动产评估需要在评估对象满足使用管制要求的情况下进行。针对不动产使用的限制条件，需要以相关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

　　第十一条 当不动产存在各种利用方法时，需要在合法的前提下，以优利用方法进行评估。

　　第十二条 注册资产评估师对不动产进行评估所采取的评估方式可以参考有关的国家标准。

　　第三章 操作要求

　　第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要要求委托方明确不动产包含的主要内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目标。不动产评估对象，可以是不动产对应的都权益，也可是不动产对应的部分权益。

　　不动产评估目标涵盖不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变化，还有财务报告目标等。

　　第十四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握并熟悉评估对象的主要特点。

　　第十五条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要按照评估目标和不动产详细情况进行合理假设。

　　第十六条 不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑物针对其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。假设建筑物针对其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时需要合理计算该损失金额并加以扣除。

　　第十七条 针对土建工程与设备安装工程为一体的不动产，注册资产评估师需要特别要注意关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并需要考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。

　　第十八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，一般需要对所评估的不动产在现场调查，明确不动产存在状态并特别要注意关注其权属状况。情况特殊下，假设采取抽样等方式对不动产在现场调查，注册资产评估师需要制定合理的抽样方式，并充分考虑抽样风险。

　　针对不动产处于隐蔽状况或者因客观因素没办法进行实地查看的部分，需要采用一定程度上措施加以判断并予以合适披露。

　　第十九条 针对水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师需要按照不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期还有收益等情形。

　　第二十条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要特别要注意关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。

　　第二十一条 注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，需要对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。

　　第四章 评估方式

　　第二十二条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要按照评估对象特点、价值类型、资料收集情况等有关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方式还有假设开发法、基准地价修正法等衍生方式的适用性，合适选择评估方式。

　　第二十三条 注册资产评估师采取市场法评估不动产时，需要收集足够的交易实例。收集交易实例的信息大多数情况下涵盖：

　　（一）交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；

　　（二）成交日期；

　　（三）成交价格，涵盖总价、单价及计价方法；

　　（四）付款方法；

　　（五）交易情况，主要有交易目标、交易方法、交易税费负担方法、交易人当中的特殊利害关系、特殊交易动机等。

　　第二十四条 用作参照物的交易实例需要具备下方罗列出来的条件：

　　（一）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；

　　（二）成交日期与评估基准日接近；

　　（三）交易类型与评估目标吻合；

　　（四）成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。

　　第二十五条 注册资产评估师运用市场法评估不动产时，需要进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。

　　交易情况修正是将参照物实质上交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

　　第二十六条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，需要了解：

　　（一）不动产需要具有经济收益或者潜在经济收益；

　　（二）不动产未来收益及风险可以较准确地预测与量化；

　　（三）不动产未来收益需要是不动产本身带来的收益；

　　（四）不动产未来收益包含有形收益和无形收益。

　　第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，需要合理确定收益期限、净收益与折现率。

　　（一）收益期限需要按照建筑物剩下经济寿命年限与土地使用权剩下使用年限等参数，并按照相关法律、法规的相关规定，合理确定；

　　（二）确定净收益时需要考虑未来收益和风险的合理预期；

　　（三）折现率与不动产的收益方法、收益预测方式、风险状况相关，也因不动产的组成部分不一样而存在差异。折现率的口径需要与预期收益口径保持完全一样。

　　第二十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采取租约所确定的租金，租约期外的租金需要采取正常客观的租金，并在评估报告中合适披露租约情况。

　　第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，需要了解：

　　（一）重置成本采取客观成本；

　　（二）不动产重置成本采用土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方法时，重置成本的有关成本构成需要在两者当中合理划分或者分摊，不要重复计算或者漏算；

　　（三）不动产的重置成本一般采取更新重置成本。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，需要尽可能采取复原重置成本。

　　第三十条 注册资产评估师需要对不动产所涉及的土地使用权剩下年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行认真分析判断，合理确定不动产的经济寿命年限。

　　第三十一条 注册资产评估师需要全面考虑可能导致不动产贬值的主要原因，合理估算各自不同的贬值。建筑物的贬值涵盖实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，需要综合多方面因素慎重考虑清楚建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩下年限的影响。

　　确定住宅用途建筑物实体性贬值时，需要考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，需要按照建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。

　　第三十二条 注册资产评估师运用假设开发法评估不动产时，需要了解：

　　（一）假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，还其开发成功后的价值可以合理确定的不动产；

　　（二）开发成功后的不动产价值是开发成功后不动产状况所对应的价值；

　　（三）后续开发建设的必要支出和应得利润涵盖：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和获取待开发不动产的税费等；

　　（四）假设开发方法需要是满足规划条件下的好开发利用方法。

　　第三十三条 注册资产评估师运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，需要按照评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理确定调整内容。在土地级别、用途、权益性质等要素完全一样的情况下，调整内容大多数情况下涵盖交易日期修正、区域原因修正、很小一部分原因修正、使用年期修正和开发程度修正等。

　　第五章 企业价值评估中的不动产评估

　　第三十四条 企业所拥有的不动产一般在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程还有无形资产等科目中核算。

　　第三十五条 在企业价值评估中，注册资产评估师需要特别要注意关注企业经营方法及不动产实质上使用方法对不动产价值的影响。

　　第三十六条 在企业价值评估中，注册资产评估师需要结合企业价值评估的价值类型合理设定不动产评估的假设前提和限制条件。

　　第三十七条 在企业价值评估中，作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产的价值影响原因存在差异。

　　第三十八条 在企业价值评估中，注册资产评估师进行不动产评估时，需要分析不动产的财务核算方法还有是不是存在不动产未结合同和暂时还没有支付款项，明确不动产的评估价值内涵与实质上的支出、暂时还没有出现的支出当中的关系，不要重复计算或者漏算。

　　第三十九条 在企业价值评估中，不动产作为企业资产的组成部分，评估价值受其对企业奉献程度的影响。

　　第四十条 在企业价值评估中，针对溢余不动产，注册资产评估师需要考虑不动产的持有目标、收益状况和达到交易的概率，采取合适的评估方式，合理确定其评估价值。

　　第六章 披露要求

　　第四十一条 注册资产评估师执行不动产评估业务，需要在履行必要的评估程序后，按照《资产评估准则-评估报告》编制评估报告，并进行合适披露。

　　第四十二条 不管独自出具不动产评估报告，还是将不动产评估作为评估报告的组成部分，注册资产评估师都需要在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者可以合理理解评估结论。

　　第四十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，在编制评估报告时需要对不动产的整体情况、主要特点和权属状况进行披露。

　　第四十四条 评估报告需要说明利用其他评估机构的不动产评估报告的情况。

　　第七章 附 则

　　第四十五条 本准则自 7月1日起施行。

　　（中国资产评估协会有关印发《资产评估准则-评估报告》等7项资产评估准则的公告，中评协[2023]189号， 11月28日）

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