物权法第76条案例，房产合同无效纠纷案例分析-华宇考试网

物权法第76条案例

第七十六条下方罗列出来的事项由业主共同决定：

(一)制定和更改业主大会议事规则；

(二)制定和更改建筑物及其附属设施的管理规约；

(三)选举业主委员会或者更改替换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)相关共有和共同管理权利的其他重要事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人员数量三分之二以上的业主同意。决定前款其他需要注意的地方，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人员数量过半数的业主同意。

●条文主旨

本条是有关业主决定建筑区划内重要事项及表决权的相关规定。

●立法背景

建筑区划内什么共有和共同管理的事项需由业主协商确定，业_主如何协商确定，现在各地作法不一。在征求意见时，不少人提出这一问题。涉及业主如何行使建筑物区分全部权，物权法需要作出规定。

●条文解读

按照本条规定，建筑区划内的下方罗列出来的事项需由业主共同决定：

(一)制定和更改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需由业主共同决定。

(二)制定和更改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我管束、自我规范的规则约定，需要由我们全体业主共同制定和更改。

(三)选举业主委员会或者更改替换业主委员会成员。业主通过业主大会选举可以代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵循管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更改替换。

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需通过业主大会集体决策选聘和解聘。

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，需要由业主共同决定。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重要，需业主共同决定。

(七)相关共有和共同管理权利的其他重要事项。除上面说的所列事项外，对建筑区划内相关共有和共同管理权利的其他重要事项，也需由业主共同决定。

筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施是建筑区划内较为重要的事情，不可以由业主以简单多数的表决形式作出决定，因为这个原因本条第二款规定，决定筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人员数量三分之二以上的业主同意。这一规定表达，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的决定的作出，一定要同时具备两个条件，才为有效的决定。第一个条件是，一定要取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的、世主的同意；第二个条件是，一定要取得占业主总人员数量的三分之二以上的业主的同意。假设，一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积三分之二以I：的业主是指若于个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。假设，某一建筑区划内共有99户业主，占总人员数量三分之二以上的业主是指业主数要达到66户以上。

除筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施外的其他需要注意的地方，属于建筑区划内的大多数情况下性、常见性事务，可以采用普通多数同意的方法。对这一，本条第二款规定，决定前款其他需要注意的地方，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人员数量过半数的业主同意。这一规定表达，建筑区划内的大多数情况下性、常见性事务，虽然可以采用普通多数同意的方法作出，但也一定要同时满足请看下方具体内容两个条件：一是一定要取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是一定要取得占总人员数量过半数的业主同意。

房产合同无效纠纷案例？

一、房屋买卖合同无效案例

(一)案例

20××年，韩××与陈××结婚。第二年，夫妻俩在××镇某小区购买了一套×××平方米的房屋。20××年，韩××因故向他人借款××多万元。后来，因无力偿还，韩××将房产抵押给放贷人。

20××年××月××日，韩××在放贷人的授意下，用假离婚证和假离婚协议书，与放贷人的哥哥签署了《存量房屋买卖合同》。韩××出具收条，“收到房屋转让费××××元”，放贷者退还借款借条，并于当天向房产局申请办理房屋产权过户登记。

不久，该房产过户登记到买受者名下。房屋过户后，仍由韩××夫妇居住。陈××得知上面这些情况后，诉至法院要求依法确认买卖合同无效。

中华人民共和国高人民法院

民事判决书

（2023）民提字第216号

　再审申请人（一审被告，二审上诉人）：林嘉锋。

　　再审申请人（一审被告，二审上诉人）：陈国良。

　　被申请人（一审原告，二审被上诉人）：甘肃中国青年旅行社。

　　法定代表人：王天乐，该社总经理。

　　甘肃青旅一审起诉称，甘肃青旅系团省委下属全民全部制企业。 11月28日，其与林嘉锋、陈国良签署《房地产买卖合同》，约定转让案涉房产。但因为该转让未征得上级主管单位团省委的同意，未经集体讨论决定，也未对转让标的物进评估，没有在依法设立的产权交易机构公开交易，转让价格明显低于市场价格。该合同应系无效合同。故请求：1、依法确认《房地产买卖合同》无效；2、依法判令林嘉锋、陈国良返还案涉房产，并支付占用这个时间段的房屋使用费；3、本案诉讼费用由林嘉锋、陈国良担负。

　　本院觉得，本案的争议焦点为：一、甘肃青旅是不是享有提起本案诉讼的权利；二、《房地产买卖合同》的效力。

　　有关甘肃青旅是不是享有提起本案诉讼的权利。本院觉得，一审法院于 6月7日作出的（2023）兰法执字第143号民事裁定，系出现法律效力的裁定，在该裁定未依法被撤销前，对双方当事人具有法律拘束力。按照《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不能执行的，当事人就该纠纷可以按照双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可向人民法院起诉。在强制执行力上，仲裁调解书与仲裁裁决书具有同等的法律效力。故仲裁调解书被人民法院裁定不能执行的，亦应适用上面说的规定，赋予当事人按照协议重新申请仲裁或向人民法院起诉的权利。原审判决认定甘肃青旅享有提起本案诉讼的权利，并全都当。

　　有关《房地产买卖合同》的效力问题。《高人民法院有关适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”是指效力性强制性规定。《全民全部制工业企业转换经营机制规定》、《国有资产评估管理办法》还有《企业国有资产监督管理暂行规定》中有关国有资产转让需要进行评估、批准等程序的相关规定，系对履行出资人职责的机构及有关人员行为的规范是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上面说的规定均属规范内部程序的管理性规定，并不是效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签署合同的效力。本案中，按照甘肃人民政府国有资产监督管理委员会向二审法院出具的《省政府国资委有关甘肃青旅大厦产权问题的复函》，案涉资产由团省委作为主管该项目的部门担负保值增值责任。按照本院再审核查验明的事实，团省委曾向林嘉锋、陈国良发函同意该项资产处置。针对案涉资产转让是不是损害社会公共利益。本院觉得，国有资产转让是国有企业经营权的反映。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应担负市场经营的风险。《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保证一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参加市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不可以基本上相当于社会公共利益。除开这点甘肃青旅亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形。相反，从本院再审核查验明的事实看，第一，《房地产买卖合同》第九条明确约定，案涉房产产权无任何限制要求条件，亦不存在法律、法规规定不允许出售的其他情形。其次，甘肃青旅在仲裁中即提出确认《房地产买卖合同》无效的反请求，但是在仲裁达成调解协议时，并没有提出案涉房产转让未经评估、批准等问题。第三，50号调解书作出后，甘肃青旅和团省委又先后向林嘉锋、陈国良发函，要求提升价款，亦未主张案涉房产不可以转让。

　　甘肃青旅提出，案涉房产共九层，这当中第九层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。本院觉得，第一，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应致使都合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并不是绝对无效。按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未获取建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的相关规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管该项目的部门责令停止建设；尚可采用改正措施消除对规划开展的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；没办法采用改正措施消除影响的，限期拆除，不可以拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管该项目的部门并没有要求限期拆除，该加盖部分应属于”尚可采用改正措施消除对规划开展的影响的”保留使用建筑物，亦不应因为这个原因认定买卖合同无效。

　　综合上面所说得出，本院觉得，案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，林嘉锋和陈国良占用案涉房产不属于无