2018年经济师考试中级房地产易错题专练二(2)

【点评】本题考查物业服务费的计费方式。在物业服务费的计费方式中，酬金制的计费方式，大多适用于单一产权业主和业主团体。在非住宅类项目较多采用。

11.房地产开发企业直接管理模式的特点包括(　)

A.房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平

B.房地产开发企业长期从事工程咨询服务工作，有利于保证设计质量、进度和节约资源

C.有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制

D.项目管理公司承担受委托管理范围内的责任，重大方案报房地产开发企业决策

E.对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低

【答案】AC

【点评】本题考查房地产开发项目工程设计管理。房地产开发企业直接管理模式的特点有：(1)房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计评审经验和判断能力;(2)有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。

12.某宗房地产买卖合同中约定成交价格为2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%.则该房地产的正常成交价格为(　)

A.2447

B.2500

C.2642

D.2473

【答案】B

【点评】本题考查对可比实例成交价格进行处理。正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2325/(1-7%)=2500(元/平方米)

13.房地产估价的比较法中，可比实例在自身状况下的价格乘以(　)等于可比实例在估价对象状况下的价格。

A.房地产交易情况修正系数B.房地产市场状况调整系数C.房地产状况调整系数D.房地产价格变动率

【答案】C

【点评】本题考查房地产状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

14.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定(　)收益年限有限的物业的收益价值。

A.高于

B.等于

C.低于

D.不确定

【答案】A

【点评】本题考查收益法的计算公式。注意结合收益年限为无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1/(1+Y)n，所以本题答案为A.

15.房地产开发企业的商品房销售采用代理销售模式，通常负责销售中心布置，广告促销等工作的单位是(　)

A.房地产开发企业

B.全部代理机构

C.资质高的房地产代理机构

D.首家签约的房地产代理机构

【答案】A

【点评】本题考查商品房销售代理合同管理。在独家代理的情况下，销售中心的布置、销售中心的保安、广告促销等可以委托代理机构完成，而在公开代理情况下，这些工作通常由房地产开发企业负责。