城市更新主要内容，城市更新的手段

城市更新主要内容？

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1958年8月，在荷兰召开的首次城市更新研讨会上，对城市更新作了相关的说明：生活在城市中的人，针对自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各自不同的不一样的希望和不满。

针对自己所居住的房屋的修理改造，针对街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。涵盖全部这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新的调查内容大多数情况下涵盖建筑物调查、土地使用调查、人口调查、 交通调查 、 公共服务设施 调查、 环境设施 调查、市政设施调查、环境卫生调查、 社区关系 调查和空间场所调查等十个方面， 也涵盖历史、气象、地形地貌和工程地质方面的主要内容。

什么是城市更新?城市更新是如何推动中国城市发展的？

按照全世界领先的房地产服务公司仲量联行的概括，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

老旧城区居民与老年人同样有追求美好生活的权利，城市更新既可以改善老旧城区居民的生活环境，提高居住水平，也可以够满足涵盖老年人在内的全部居民医疗、教育、文娱等方面的所增长需求。

除开这点我们国内既有建筑存量大且能耗高，夏热冬冷地区老旧城市住宅室内舒适度不高的同时，耗能情况相比于发达国家普遍偏高，能耗指标相比于发达国家高出一倍左右。

从这一的视角看，城市更新对国内能源与环境也有着一定积极作用。

城市更新五步流程？

第一阶段：申报城市更新单元计划

1、前提：未划入单元计划且满足条件的自行拟定更新单元。

2、确认申报主体，由其组织展开申报：街道办居委会 / 委托个人或企业 / 政府其他有关部门。

3、改造意愿征集：单一主体同意 / 三分之二以上的业主且占总人员数量三分之二以上的业主同意拆除重建的，我们全体业主是一个权力主体 / 城中村、旧屋村拆除重建的，需要经原农村集体经济组织继受单位股东大会根据相关规定表决同意。

4、申报材料：申报表、更新单元范围图纸、现状权属、建筑物基本信息、改造意愿书、有关照片。

5、审批：区更新办公室核对资料；去更新办公室资格认定、核查、综合判断；送报主管该项目的部门，审核查验资料；送报市政府审批；通过后进行公示。

第二阶段：申报城市更新单元规划

1、申请核查土地及建筑物信息：需形成地块和建筑物信息汇总并向主管该项目的部门申请核查。

2、编制规划方案并报批：委托具备响应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管该项目的部门；且该编制可以在单元计划公告信息那天起一年内完成，超过规定要求的时间未完成的，主管该项目的部门会进行更新单元计划的清理，将该城市更新单元计划调出计划。

3、主管该项目的部门审核查验：对编制方案进行专业的审核查验，各个部门对对应的方案进行意见整合，主管该项目的部门统一意见后形成草案。

4、草案公示：进行公示，充分收集社会各界的意见。

5、单元规划公示：进行公告信息，并将具体内容告知函发送至区城市更新职能部门。



第三阶段：确认单一的开展主体

1、区政府组织制定城市更新单元的开展方案，并落实开展

涵盖更新单元内项目标基本情况、进度具体安排、单一主体形成详细指导方案、搬迁补偿安置协议详细指导方案、搬迁及建筑拆除具体安排、监管措施等具体内容。

2、形成单一主体：

权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；

权利主体与搬迁人签署搬迁补偿安置协议；

权利主体的房地产被收购方收购；

合作开发，市场单一主体需与村委签署现阶段深入互联合作的初步协议；

旧住宅区改造项目，光明，区政府公开选择市场主体，市场主体和刚才有业主签署搬迁协议后形成单一主体。

3、开展主体资格确认

单一主体向区城市更新职能部门申请开展主体资格确认后，完成审核查验并公示，公示后发放确认开展主体的文件。

4、项目开展监管协议

区城市更新职能部门与开展主体签署，明确公建配套义务、搬迁义务、进度具体安排及时限、资金监管等事项。

第四阶段：建筑物拆迁并获取建设用地规划许可证

1、建筑物拆除

2、房地产权属证书登记注销

3、申请建设用地审批：

建筑物拆除和房地产注销工作成功后，开展主体需要持开展主体确认文件、项目开展监管协议、有关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由开展主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管该项目的部门申请建设用地审批。

4、交地价、获取土地使用权出让合同和建设用地规划许可证。

第五阶段：完善五大证，进行项目建设。

意愿征集、

计划立项、

专规批复、

开展主体确认

报批报建

怎么做城市更新？

现在就职于深圳一家设计院，我就从深圳的城市更新来简单讲解一下吧。

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第一，一个城市想要发展有两条路径，一个是通过开发空地，一个是通过旧城改造。

第一种，开发空地，其实就是常说的九十年代遍地开花的“经济开发区”，通过这样的方法开发的优点就是成本比较小，因为开发的用地基本都是空地，就算有建筑也比较零星，拆迁赔偿的量没有既然如此那，大，用规划的专业术语叫做“增量用地”，这样的方法要求城市具备可开发的空地，并且这样的方法有一个缺点就是可能会造成老城区空心化，建成区面积无序扩大，其实就是常说的俗称的“摊大饼”。

另一种方法就是通过旧城改造，通过拆除老旧建筑来取得可开发的用地，这样的方法开发的优点跟开发“增量用地”的优缺点基本是对着来的，优点是可以对城市目前比较老旧的区域进行“扩容提质”，其实就是常说的这块地的容积率、建筑面积会显著提高，开发的质量也会较现状的业态有明显提高，如棚户区改导致住宅小区，低端服务业改导致大型商业中心，但这样的方法也存在明显的缺点，就是开发成本高，在房价高企的深圳，一栋楼的赔偿可能达到上千万，这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。

既然如此那，在深圳这样的高度建成而且，市域面积有限的城市，假设搞增量开发，就存在不少限制， 8月26日，深圳主要领导就公开表示，深圳的发展正面临“四个很难为继”的难题，“一是土地、空间很难为继；二是能源、水资源很难为继；三是达到万亿GDP需更多劳动力投入，而城市已经不堪人口重负，很难为继；四是环境承载力很难为继。”故此，深圳为了取得继续发展的概率，就一定要寻找“增量开发”以外的路径，故此，深圳也是全国第一个大面积开展城市更新，第一个“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新从08年就有了铺垫，11年以后相继出台政策，17年集中性出台了100多项政策，现在深圳的城市更新已经是一套比较完善的体系了。

既然如此那，假设开展城市更新，限于整版内容，我就不一个个打开来说了，仅简单讲解一下。

城市更新的定义：针对现有土地功能和资源利用不满足社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体按照城市规划进行的活动。

深圳城市更新的类型主要涵盖三大类，综合整治、功能改变、拆除重建。

综合整治：不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹逐步递次推动。

功能改变：改变部分/都建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限。

拆除重建：对不满足城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低、消防隐患、基础设施不够、环境恶劣等）进行全面改造。

以上三种现在在深圳具代表性的就是拆除重建类的城市更新，对城市的改变大、涉及利益广、编制复杂难度高、介入的主体也是多的。

第1个步骤是开展“业主签署改造意愿书及委托书”，大白话就是，第一要这个区域的业主要同意改造，这个对同意改造的业主是有比例要求的，占建筑物总面积2/3以上且占总人员数量2/3以上权利主体同意，并提供居民身份证明及房地产证复印件以便申报。

第2个步骤是受委托单位申报更新单元计划，大白话就是开发商要去申报更新单元计划。

第3个步骤是批准纳入城市更新年计划，这第2个步骤到第3个步骤是难度大的，先这个问题先不讨论，下面章节我会具体说明这一步涉及的主要内容。

第4个步骤是申报主体申请对土地建筑物核查汇总，并同步编制更新单元规划草案和制定搬迁补偿方案，马上就是草案通过核发“更新单元规划批复”、申报主体与业主签署搬迁补偿协议并形成单一主体。

第5个步骤是开展主体确认，与主管该项目的部门签署项目开展监管协议。

再往下就是启动开展了，依次的步骤是房屋拆除产权注销→土地获取（建设用地报备审批、签署土地使用权出让合同）→建设工程许可（建设工程规划许可证办理、施工许可证办理）→开发建设（建设周期一般不能超出36个月）→工程竣工验收回迁房入伙→办理回迁房地产证。

这样一整套城市更新的流程就走完了，这些过程都走完需的周期不等，按照项目标难度来定，大多数情况下需3-4年，难度大的可能就烂尾了。

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下面我简单单就来说一下一下更新计划申报其实就是常说的立项的主要内容和重点：

第一是更新的必要性，其实就是常说的这个片区为什么要更新，几大因素归结起来就是环境恶劣、重要安全隐患、污染严重、危房集中、消防入口通道、登高面不够、土地、建筑功能利用不满足经济发展要求等，说白了就是列举片区的问题。

第2个步骤就是划定拆除范围了，要拆的边界在什么地方，怎么界定，这个有关政策有具体说明，限于整版内容我就不细说了，整体原则是会考虑现状建筑、权属边界。

这里面有一个非常重要的点就是权属清晰用地的比例，因为深圳现在还存在有不少土地实际上是掌握并熟悉在各个村手上的，而且，存在不少违建，这个是历史问题，假设做城市更新，这个地的权属就回都转换成国有用地，归开发商全部，故此，深圳城市更新的步骤实际上也是一个“农转用”的过程，既然如此那，在这个途中，权属清晰比例就是一个非常重要的因子了，假设这块地都是违建，做城市更新，赔偿给违建这个就可以导致比较重要的社会问题，故此，对拆除范围里面的权属清晰用地的比例是要求达到百分之60的。

还有一个重点就是土地移交率，城市更新说白了就是城市需发展，但是，不可以导致重要的社会问题，要引导城市向更好的方向发展，故此，政府会与开发商进行博弈，既不可以让开发商没肉可吃，也不可以让开发商把肉都吃了，该有的奉献不做，故此在城市更新里面会对公益性用地有一定的比例要求，深圳各个区对土地移交率的要求不一样，我也不细说了，大多数情况下会让城市更新单元内自己处理学位需求，并且完成法定图则在这个地块规划的公益性用地，诸如道路、医院、学校等。这样就把城市更新变成了一个三赢的局面，开发商得到利益，政府可以处理历史遗留违建的问题、处理法定图则规划的公益性设施的落实，村民取得高额赔偿。

这个机制制定以后，城市更新完全就能够在政府的掌控之下朝着正确的方向火爆 的展开了。

-暂时先讲解到这里。以后有这个时间了再补充。

城市更新案例地运用，应该注意什么方面？

瑞威资本的文章中分析过，城市更新案例地运用主要注意3点。

一是从背景入手，城市更新项目开展中，可以通过一样背景找寻经典案例。

二是从问题入手，因为就是都碰见了相似的问题。

三是要结合实质上，不可以因为背景、问题一样就完全照搬照抄，还需要结合自己实质上，做出合理规划。