物业公司对业主公共收益的怎么做会计核算，物业公司一般要设置哪些会计科目

物业公司对业主公共收益的怎么做会计核算？

针对物业公司的业主公共收益进行会计核算，可按以下步骤进行：

1. 确认业主公共收益内容

第一需确定业主公共收益涵盖什么，比如物业服务费、停车费、公共设施租赁收益等。保证这些收益的来源及标准。

2. 设立业主公共收益账户

针对业主公共收益，需设立一个针对的会计科目和账户，方便进行收支的核算。同时，需保证业主公共收益的账户与物业公司自有的账户相分离。

3. 收款和付款的确认

在确认业主公共收益来源和标准后，可以启动进行收款和付款操作。需保证全部收款和付款的记录准确正确。同时，需将全部的收款和付款记录及时录入会计账户。

4. 每月进行会计结算

每月结束后，需进行会计结算，计算业主公共收益的总额，还核对业主公共支出。在这里基础上，计算出每个业主应该担负的维护成本。

5. 生成账目报表

按照上面说的会计信息，生成资产负债表、收支明细表、业主公共收益明细表等各种账目报表，方便业主查看和管理。

整体来说，针对物业公司的业主公共收益进行会计核算，需严格遵循会计法律法规，保证全部记录准确正确。同时，需对其进行及时监督和管理，保证业主公共收益的使用可以满足业主的意愿。

独自列账进行核算。在应付账款下设公益金，按小区分列。如：应付账款—公益金（海滨小区）。当取得收益金时，记“借：现金（或银行存款）贷：应付账款—公益金（海滨小区）”。当公益金需开支时，例如用于小区新春小区居民活动，既然如此那，就“借：应付账款－公益金(海滨小区)　　贷：银行存款”，年末应付账款－公益金（海滨小区）的贷方余额就是节余的公益金。小区的公共收益是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营取得的收益。常见的小区公共收益涵盖：公共区域的广告收益比如轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。小区公共收益是我们全体业主共有的，详细由什么人支配需召开我们全体业主大会，由我们全体业主投票决定。现在还是责成物业代为管理的有点多，也可责成业主委员会代管，但代管方需早一点制定使用计划，使用后也要公示账目。《物权法》及新出台的《物业管理办法》都明确规定，小区公共部位的经营所得归我们全体业主共有，公共收益可以用来补充住房维修基金，也可以用于改善小区服务，提升公共服务能力。业主如对公示账目有质疑，经过我们全体业主的同意，可请有关审计部门审查核验收支账目。

物业公司大多数情况下要设置什么会计科目？

按照《物业管理企业财务管理规定》第15条“企业与业管理委员会或者物业产权人、使用人，双方签署付款合同或协议的，需要按照合同或者协议所规定的付款日确觉得营业收入的达到”，物业公司物业管理费收入应按权责出现制原则进行核算。为了简单方便操作，建议采用请看下方具体内容方式：

1、当月收到物业管理费时借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“应收帐款-物业管理费”科目（退回多交物业管理费按相反科目处理）。

2、月末按“收缴物业管理费月报表”中“本月应交数”借记“应收帐款-物业管理费”科目，贷记“经营收入-物业管理费”科目。

3、年末按“收缴物业管理费月报表”中实交下年数，贷记“预收帐款-物业管理费”科目。下年初按上面说的会计分录冲回：红字代记“预收帐款-物业管理费”科目贷记“经营收入-物业管理费”科目

4、年末物业管理费坏帐损失，经物业公司领导批准，借记“管理费用”科目，贷记“应收帐款-物业管理费”科目或“应收帐款-物业管理费坏帐准备”科目。

你好，我们是小规模物业公司，我们公司代收的水电费怎么做账？自来水公司应不应该给我们开发票？

一、营改增后小规模物业公司水电的账务处理：

1、代收业主水电费时，开具发票：

借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-应交增值税2、代付水电局时：

借：管理费用-水电费贷：银行存款 二、按照财税[2023]36号规定，物业公司代收水、电、气、垃圾处理费等，假设以物业公司的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税。

三、同时满足以下条件的代收代交的水电费，暂不征收增值税：

(1)自来水公司、电力公司将发票开具给客户;(2)物业公司将该项发票转交给客户;(3)物业公司按自来水公司、电力公司实质上收取的水电费与客户结算。 营业税改征增值税（以下简称营改增）是指之前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。 是党中央、国务院，按照经济社会发展新形势，从深化改革的整体部署出发做出的重要决策，目标是提高财税体制改革、进一步减轻企业负税，改变各方积极性，促进服务业特别是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

物业服务等级收取的费用标准是什么？

物业服务等级

一、一级物业管理服务等级

1、基本要求

（1）物业管理企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。

（2）建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签署物业服务合同。

（3）物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。

（4）百分之80以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。

（5）百分之80以上物业管理人员应具有大学专科以历。

（6）物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收取的费用管理、平日管理等实行计算机管理。

（7）小区设有服务，实行24小时物业服务接待，公示服务联系我们请拨打电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收取的费用价目。采用各种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话号码沟通、问卷调查等，保证每一年与百分之50以上业户作有效沟通，每一年对物业服务投诉有效处理率达到95%。

（8）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、平日管理档案等）。

（9）适应业主需求，组织、社区开展文化活动。

（10）建立健全财务管理制度，每半年发布一次物业管理服务费用的收支状况。

（11）按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

（1）按相关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

（2）房屋外观（涵盖屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂情况。

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

（3）对违反规划私搭乱建及未经同意私自改变房屋用途情况及时劝告、阻止，报告并帮助相关部门依法处理。

（4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。

（5）阳台封闭满足市容管理规定，规格色调完全一样，不能超过外墙面。

（6）无超过设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬还有屋顶平台护栏等。

（7）房屋装修满足规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及有关材料、平日巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的情况及时劝止，并报告相关部门。

（8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、设施设备维修养护

（1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

（2）实行24小修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到百分之90以上。

（3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防入口通道畅通，消防器材可随时启用。

（4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%都，按官方要求的时间定时开关。

（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重要事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

（8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。

（9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识了解齐全。

（10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。

在接到相关部门停水、停电公告后，及时公告用户。

4、公共规则和程序维护

（1）小区主出通道入口24小时值班。

（2）对小区重点部位按合同约定巡查。

（3）监控室对小区开展24小时监控，监控员不可以离岗。

（4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。

（5）对进出小区的车辆开展登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

（6）对进出小区的装修工、服务人员开展发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每一年预演一次）。

消防设施满足公安消防部门的要求，标明防火疏散入口通道。

5、卫生保洁服务

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。

（3）及时清扫积水、积雪。

（4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画情况。

（5）按照物业实质上需，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢情况。

（7）设有垃圾中转站的，按照实质上需进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每一年少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

（10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

（11）不允许饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告相关部门，帮助相关部门进行一定程度的处理。

（12）建立消杀工作管理制度，按照当地实质上情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各种病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

（1）有绿化专业人才员，管理制度落实。

（2）小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

（3）花草树木无枯死，发现的死树，可以在一周内清除，并适时补种。

（4）绿篱超越平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

（5）造型树木应按照树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

（6）按照气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。

（7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

（8）绿化地应设有宣传牌，提示大家爱护绿地。

二、二级物业管理服务等级：

1、基本要求

物业管理企业应具有三级以上物业管理资质证书。

建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理合同。

物业管理项目经理应具备二年以上物业管理经验。

百分之70以上管理人员应持有物业管理上岗证。

百分之70以上物业管理人员要具有大学专科以历。

物业管理企业对业主档案、收取的费用管理等多方面要实行计算机管理。

对业主实行每天12小时物业服务接待（公示服务联系我们请拨打电话）。

按照小区实质上条件，按照业主需，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收取的费用价目）。

采用各种形式如走访业户、恳谈会、电话号码沟通、问卷调查等，每一年与百分之30以上业主作有效沟通，每一年对物业服务投诉有效处理率达到百分之90。

招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。

建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、平日管理档案），并落实到位。

按照小区实质上条件，社区开展必要的文化活动。

建立健全财务管理制度，每一年向业主发布一次物业管理服务费用的收支状况。

按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

房屋外观（涵盖屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画情况。对违反规划私搭乱建及未经同意私自改变房屋用途情况及时劝告、阻止，报告并帮助相关部门依法处理。

空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。

封闭阳台统一有序，色调完全一样，不能超过外墙面。

除建筑设计有要求外，不可以安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

房屋装修满足规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、平日巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的情况及时劝止，及告相关部门，并帮助相关部门处理。

小区主出通道入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。

3、设施设备维修养护

共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

实行24小修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到百分之80。

水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防入口通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。

道路通畅、路面平整，路面井盖影响不了车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。

路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%都，按官方要求的时间定时开关。

维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

对设备故障及重要或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

各设备房卫生整洁，主要设施设备标识了解齐全，设备房管理制度明确。

具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

在接到相关部门停水、停电公告后，及时公告用户。

4、公共规则和程序维护

小区主出通道入口24小时值班。

对小区重点部位每2小时巡查一次。

应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

进出小区的车辆开展登记管理，引导车辆有序停放。

进出小区的装修工、服务人员开展发放临时出入证管理。

对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每一年演练一次）。

5、卫生保洁服务

小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。

及时清扫积水、积雪。

清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画情况。

按照物业管理实质上需，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢情况。

设有垃圾中转站的，按照实质上需进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

对小区内公共排放雨水、污水的管道每一年少全面

疏通一次，保证排放管道的畅通。

小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。

小区内不允许饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并相关部门进行一定程度的处理。

建立消杀工作管理制度，按照当地实质上情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各种病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

有绿化专业人才员，管理制度落实。

小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

花草树木无枯死，发现死树，一定要在半月内清除，并适时补种。

绿篱超越平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。

造型树木应按照树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

按照气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。

绿地应设有宣传牌，提示大家爱护绿地。

三、三级物业管理服务等级：

1、基本要求

物业管理企业应具有物业管理资质证书。

物业管理企业应制定平日管理制度。

按规范签署物业管理服务合同。

物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

百分之50以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

物业管理企业开展每天8小时服务接待（公示服务联系我们请拨打电话号码）。

每一年与百分之10以上业主作有效沟通，每一年物业投诉有效处理率达到百分之80。

建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

建立财务制度，每一年一次或按合同约定时间向业主发布物业管理服务费用收支状况。

按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。

房屋外观良好、整洁。

对违反规划私搭乱建及未经同意私自改变房屋用途情况及时劝告、阻止，报告并帮助相关部门依法处理。

空调安装无安全隐患。

房屋装修满足规定，未出现危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的情况。

小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

供水、供电、通照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

设立24小修值班电话号码，急修时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到百分之70。

设备运行人员严格遵循操作规程及保养规范。

消防系统设备完好，可随时启用，保证消防入口通道畅通。

道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在百分之90以上，按官方要求的时间定时开关。

设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重要事件有处理记录。

保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。

危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

在接到相关部门停水、停电公告后，及时公告用户。

4、公共规则和程序维护

小区主出通道入口24小时值班。

对小区重要部位每4小时巡查一次。

应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。

进出小区的车辆按指定位置有序停放。

规则和程序维护员经过突发事件应急处理培训。

每一年进行消防培训一次。

5、卫生保洁服务

小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。

及时清扫积水、积雪。

楼道玻璃每季擦拭一次。

合理布设垃圾桶、果壳箱。

垃圾每日收集1次，做到日产日清。

设有垃圾中转站的按照实质上需进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。

垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。

对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。

6、绿化管理及养护

花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需补种。

绿篱每一年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。

造型树木应按照树木品种和生长情况，及时修剪整形。

按照气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。

适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

四、四级物业管理服务等级：

1、基本要求

物业管理企业应具有物业管理资质证书。

物业管理企业应制定平日管理制度。

按规定签署物业管理合同。

百分之40以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

物业管理企业开展每天6小时服务接待（公示服务联系我们请拨打电话号码）。

每一年与百分之10以上业主作有效沟通；每一年物业投诉有效处理率达到百分之80。

建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

建立财务制度，每一年一次或按合同约定时间向业主发布物业管理服务费用收支状况。

按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。

对违反规划私搭乱建及未经同意私自改变房屋用途情况及时劝告、阻止，报告并帮助相关部门依法处理。

空调安装无安全隐患。

房屋装修满足规定，未出现危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的情况。

小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

供水、供电、通照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

设立24小修值班电话号码，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到百分之70。

设备运行操作人员严格遵循操作规程及保养规范。

消防系统设备完好，可随时启用，保证消防入口通道畅通。

道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到百分之90以上，按官方要求的时间定时开关。

设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重要事件有处理记录。

保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制度。

危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

在接到相关部门停水、停电公告后，及时公告用户。

五、五级物业管理服务等级：

1、基本要求

物业管理企业应具有物业管理资质证书。

物业管理企业应制定平日管理制度。

按政策规定签署物业管理服务合同。

管理人员应持有物业管理上岗证书。

物业管理企业开展每天6小时服务接待（公示服务联系我们请拨打电话号码）。

每一年与业主作有效沟通。

建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

建立财务制度，每一年一次或按合同约定时间发布物业管理费的收支状况。

按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理服务。

对违反规划私搭乱建及未经同意私自改变房屋用途情况及时劝告、阻止，报告并帮助相关部门依法处理

空调安装无安全隐患。

房屋装修满足规定，未出现危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的情况。

小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

供水、供电、通照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

设立报修值班电话号码，建立回访制度。

设备运行操作人员严格遵循操作规程及保养规范。

消防系统设备完好，可随时启用，保证消防入口通道畅通。

道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到百分之90以上，按官方要求的时间定时开关。

设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重要事件有处理记录。

保持设备设施场所整洁卫生，制定设备管理制度。

危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

在接到相关部门停水、停电公告后，及时公告用户。

注册会计师备考资料及辅导课程

注册会计师培训班-名师辅导课程

注册会计师备考资料免费下载