工改工城市更新项目操作流程，工改工城市更新要求

工改工城市更新项目操作流程？

一、更新意愿征集与计划申报

（一）前期准备工作

按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报一定要同时满足以下三个条件：

（1）满足有关规划及控制性指标；

（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到百分之60以上（综合整治类项目为百分之50以上）；

（3）更新意愿达到对应要求。

针对全深圳市现在的城市更新项目来说，大部分都没办法同时满足上面说的三个条件。因为这个原因，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上面说的申报条件。

详细思路有：

（1）针对规划不符的更新项目，需早一点开展规划研究，申请规划调整。也可以将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提升专项规划阶段的议价筹码；

（2）针对合法比例不够的项目，一般使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已经顺利完成，等下一步开展细则出台后分类进行一定程度的处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；

（3）针对更新意愿没有达到到的项目，则按照申报要求对各种别业主分别开展意愿征集工作。

针对上面说的第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到百分之60或者以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方法，涵盖指标数量、权利义务和补偿方法等。按照街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按照官方要求到街道集体资产办公室进行备案。股东大会公证，需公证处派人员现场进行公证，并出具公证书。

针对上面说的第（3）条，城市更新项目更新意愿一定要达到对应要求：

1、单一地块须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意;

2、城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人员数量2/3以上的权利主体同意，并经过原农村集体经济组织继受单位同意;

3、多个地块，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5。多个地块项目，前提是每个地块需先达到“双2/3”的要求，然后同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5就可以。因为这个原因，需分别对各地块业主进行意愿征集。

针对集体物业，可以按照照上面说的要求召开股东大会进行表决，同意开展城市更新；针对私人物业，优先征集有合法产权业主的意愿。若仍没办法满足意愿要求，则需进一步征集无合法产权业主的意愿，该部分物业需由股份合作公司出面，确认产权后开展意愿征集，后以满足多地块意愿征集申报要求。

项目满足以上三个申报要求后，就可以根据申报指引的要求整理材料进行计划申报了。

（二）召开股东大会

按照上面说的前期工作分析，涉及城中村用地的项目，在计划申报时有多个事项需召开股东大会。为减少工作量，可对上面说的工作进行合并，如非农合作表决，更新意愿表决等。在实质上工作中，可以与股份合作公司签署《框架现阶段深入互联合作的初步协议》的方法，在股东大会上一次表决通过。因为这个原因，《框架现阶段深入互联合作的初步协议》大多数情况下包含更新意愿、非农合作还有合作方法和工作经费等内容，对前期事项进行表决，并对后期工作进行具体安排。

召开一次股东大会表决的主要内容大多数情况下涵盖：

（1）同意对项目片区及片区内集体物业进行城市更新；

（2）同意将股份合作公司对应的非农指标进行城市更新项目合作，同意合作双方协商确定的合作方法和补偿方式；

（3）同意签署《框架现阶段深入互联合作的初步协议》，并根据约定配合开展后续工作；

（4）确定项目申报主体。

因为对多个事项进行了合并，因为这个原因上面说的各项表决内容及各项细节可以在召开股东大会前与股份合作公司、股东代表进行深入沟通和协商，必要时可以进行预表决，以保证股东大会一次性顺利召开。股东大会当天，可同时开展股民私人物业意愿征集工作。

（三）私人物业意愿征集

充分改变股份合作公司积极性，让股民及业主配合开展私人物业意愿征集工作。优先征集有合法用地或房产手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史遗留处理决定书、两规证书等）的工厂企业、私人业主的意愿。若仍没办法达到申报要求，还需进一步征集无合法用地或房产手续的工厂企业、私人主的意愿。

二、物业测绘

物业测绘的目标在于获取建筑物数据，作为后期拆迁谈判和制定补偿标准的依据。可与信息收集、意愿征集及确权等工作同时开展。可以在股份合作公司的配合下，先期开展股份公司集体物业测绘工作，有条件开展集体外物业及私人物业测绘工作。

整体思路请看下方具体内容：

第1个步骤，第一对集体的所属范围和集体物业的现状、建筑面积进行查丈，为合作框架协议及股东会议表决提供依据；

第2个步骤，对股份公司领导干部及支持改造的业主的物业进行查丈、意愿征集、确权，防止以后产生违法加建行为；

第3个步骤，做好其他业主的工作，一并进行物业测绘，获取较为准确的数据，保证达到项目立项的要求；

第4个步骤，对影响不了申报要求的剩下业主的物业进公务员行政职业能力测验绘，逐步递次推动后期项目拆迁谈判。

利用查丈机会以获取项目立项的各项资料，建立业主信息库，为开展拆迁谈判做前期引导和铺垫。为防止重复工作，提升工作效率，一般情况下物业测绘、意愿征集、确权等工作可交叉同时开展，以减少项目逐步递次推动的环节，节省各项开支。

三、编制城市更新单元规划

请来有资质的规划设计单位编制项目更新单元规划，与规划国土部门深入沟通，报审，以取得对公司有利的批复指标。

更新单元专项规划先由区国土部门进行预审和公示，公示结束后报市更新办审核查验，并提请规土委技术会议审议和建环委审议，审议通过后进行公告信息。

四、拆迁谈判和补偿安置

在更新单元规划报审的同时就可以开展拆迁谈判工作。集体物业的拆迁补偿可按照市场标准，在《框架现阶段深入互联合作的初步协议》中进行明确。私人物业拆迁补偿，需制定《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中根据物业类别和市场水平，确定统一合理的拆迁补偿标准和临时安置方法。

（一）房屋产权和面积确认

拆迁区范围内原村民已办理房地产权利证书的，需出具有效的房地产权利证书原件，确认房屋产权。已获取房地产权利证书的，按房地产权利证书载明的建筑面积确认。

拆迁区范围内原村民未办理房地产权利证书的，需出具有效的土地使用证明文件及合法报建手续，确认产权。未获取房地产权利证书的，按政府部门认可的测量报告上的建筑面积确认。

（二）制定拆迁补偿标准

《深圳市城市更新办法开展细则》明确规定了三种补偿方法，即货币补偿、物业置换及两者相结合的方法。根据建筑物类型：祖屋、自建住宅、现状商业、办公、临时建筑、擅改经营物业等类型，确定补偿方法和补偿标准，确定搬迁安置补助标准，必要时对集体物业收益进行补偿。同时在《拆迁补偿安置工作方案》中确定一定的奖励机制，激发业主配合积极性。

与更新范围内全部权利人签署《拆迁安置补偿协议》后，即形成项目单一的权利主体，向区旧改部门申请确认项目开展主体资格，同时与区旧改部门签署《项目开展监管协议》，缴纳项目保证金。

五、土地使用权出让

确认项目开展主体，完成建筑物拆除工作后，及时注销项目范围内原有的房地产权证书，与区规划国土部门、股份合作公司签署《征转地补偿协议》，完善征转地手续。然后向规划国土部门申请更新项目用地审批。审批通过后，向区规划国土局申请核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》，并进行地价测算，缴纳地价及有关费用后，签署《土地使用权出让合同》，并及时办理《不动产权证书》，以进行项目融资。

六、建设用地开发报建

城市更新项目签署《土地使用权出让合同》后，即根据正常的土地开发报建流程进行开发建设。主要涵盖以下节点：

（1）发改部门办理社会投资项目立项；

（2）环保部门办理建设项目环境影响评估；

（3）建设工程方案设计审批；

（4）消防设计、人防核准审批；

（5）水务部门办理城市排水许可；

（6）规划国土部门办理建设工程规划许可；

（7）建设工程开工验线；

（8）建设工程施工许可；

（9）公共设施及配建保证房移交；

（10）房地产预售测绘；

（11）签署预售款监管协议；

（12）规划国土部门核发房地产预售许可证；

（13）项目竣工测绘；

（14）建设项目竣工验收及备案；

（15）房地产预售合同备案；

（16）房地产初始登记；

（17）房地产二级转移登记

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