成本法与假设开发法的主要区别，土地使用权评估方法有哪些种类

成本法：通俗来说是购买或生产商品实质上成本额：（原材料+加工费+人员工资+仓储运输+税额等等）

假设法：通俗是以公司或个体经营者或市场策划部，按照所需成本核算为基准，再以市场同一类型、同质产品综合定位，以自己企业纳税等级区分：公司盈利、国家税收、消费者保证多重原因周全而定！

土地价格评估的基本方式有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩下法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中经常会用到的方式。

(一)市场比较法

市场比较法是土地估价中基本、经常会用到的估价方式之一，也是国际上通用的基本估价方式。

市场比较法是按照市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近几天市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作一定程度上修正，从而估算带估土地客观合理价格的方式。 市场比较法的理论依据是替代经济原理。

按照经济学理论，在同一市场上，针对具有一样效用的商品，应该具有一样的市场价格，这就是有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于完全一样。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

(二)收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，从而估算带估土地价格的方式。因为土地具有永续性，因而大家可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而持续性获取的土地纯收益以一定的还原利率折现为目前的价值时，它就表现为土地价格。 从理论来说，具有永续性的财产都可以出售，即都拥有市场价格。而这个市场价格其实就是常说的财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而取得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每一年取得的利息量。那就是收益还原法的基本原理。

因为土地收益是不一样生产要素组合的结果，土地只是这当中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因为这个原因，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的奉献量，或其应得的报酬后的余额。

这样的土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地全部者全部，因为这个原因，它就是地租。

收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因为这个原因，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

基本公式：

土地收益为无限年期

v= a / r

v —土地收益价格

a —土地纯收益(地租)

r —土地还原利率

(三)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方式。

成本逼近法是从投资成本的视角来考察土地的价值，但它不可以完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要主要还是看在土地未来利用中所出现的收益大小，而不是主要还是看对这块土地投资改造的费用大小。

成本逼近法大多数情况下用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方式时应慎重。

基本公式：

地价= 土地获取费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益

(四)剩下法

剩下法又称假设开发法是在预估开发成功后不动产正常交易价格的基础上，扣除预估的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方式。

土地投资旨在取得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩下法的理论依据与收益还原法基本一样，都是对未来剩下收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益是对土地收益的费土地原因扣除，而剩下法则是直接从资本化后的价格扣除非土地原因的奉献。

剩下法主要应用于有开发价值的土地估价，大多数情况下由以下几种类型：(1)代开发的地的估价；(2)待拆迁改造在开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产地价的独自评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩下之数即为地价。

基本公式：

v = a - ( b + c )

v—待估土地的价格

a—总开发价值或开发成功后的不动产总价值；

b —整个开发项目标开发成本；

c—开发上合理利润

针对房地产开发项目，其详细公式为：

土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润

(五)基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响原因的分析，对各城镇已发布的同一类型用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方式。

因为基准地价是区域平均价，因为这个原因，要评估该区域中某一宗地的价格，还一定要按照该宗地的区域条件和很小一部分条件，对区域平均价进行修正，才能够得出宗地价格。

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

土地价格的高低主要还是看可以获取的预期土地收益高低。因为这个原因在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄了解划拨土地对应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权当中的权利差别对地价的影响。

划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且，不允许利用划拨土地进行经营活动。

终根本，主要是因为划拨土地使用权为无偿获取，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。 在这里理论基础上，可采取以下几种方式计算划拨土地使用权价格：

成本法。

在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。这当中，土地增值收益源自于“增值地租”，应归土地全部者即国家全部，基本上等同于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在获取土地使用权时支付的平均成本。

因为这个原因，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，涵盖土地获取费、土地开发费、相关税费、利息和利润。

收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每一年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方式。

现在《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方式目前还没有明确规定，因为这个原因，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。 国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定是国家权益在土地收益上的反映，故此，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。

再经过区域原因、很小一部分原因的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。后划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

土地价格的高低主要还是看可以获取的预期土地收益高低。因为这个原因在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄了解划拨土地对应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权当中的权利差别对地价的影响。

划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且，不允许利用划拨土地进行经营活动。

土地价格评估的基本方式有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩下法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中经常会用到的方式。

(一)市场比较法

市场比较法是土地估价中基本、经常会用到的估价方式之一，也是国际上通用的基本估价方式。

市场比较法是按照市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近几天市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作一定程度上修正，从而估算带估土地客观合理价格的方式。 市场比较法的理论依据是替代经济原理。

按照经济学理论，在同一市场上，针对具有一样效用的商品，应该具有一样的市场价格，这就是有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于完全一样。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

(二)收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，从而估算带估土地价格的方式。因为土地具有永续性，因而大家可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而持续性获取的土地纯收益以一定的还原利率折现为目前的价值时，它就表现为土地价格。 从理论来说，具有永续性的财产都可以出售，即都拥有市场价格。而这个市场价格其实就是常说的财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而取得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每一年取得的利息量。那就是收益还原法的基本原理。

因为土地收益是不一样生产要素组合的结果，土地只是这当中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因为这个原因，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的奉献量，或其应得的报酬后的余额。

这样的土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地全部者全部，因为这个原因，它就是地租。

收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因为这个原因，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

基本公式：

土地收益为无限年期

v= a / r

v —土地收益价格

a —土地纯收益(地租)

r —土地还原利率

(三)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方式。

成本逼近法是从投资成本的视角来考察土地的价值，但它不可以完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要主要还是看在土地未来利用中所出现的收益大小，而不是主要还是看对这块土地投资改造的费用大小。

成本逼近法大多数情况下用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方式时应慎重。

基本公式：

地价= 土地获取费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益

(四)剩下法

剩下法又称假设开发法是在预估开发成功后不动产正常交易价格的基础上，扣除预估的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方式。

土地投资旨在取得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩下法的理论依据与收益还原法基本一样，都是对未来剩下收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益是对土地收益的费土地原因扣除，而剩下法则是直接从资本化后的价格扣除非土地原因的奉献。

剩下法主要应用于有开发价值的土地估价，大多数情况下由以下几种类型：(1)代开发的地的估价；(2)待拆迁改造在开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产地价的独自评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩下之数即为地价。

基本公式：

v = a - ( b + c )

v—待估土地的价格

a—总开发价值或开发成功后的不动产总价值；

b —整个开发项目标开发成本；

c—开发上合理利润

针对房地产开发项目，其详细公式为：

土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润

(五)基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响原因的分析，对各城镇已发布的同一类型用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方式。

因为基准地价是区域平均价，因为这个原因，要评估该区域中某一宗地的价格，还一定要按照该宗地的区域条件和很小一部分条件，对区域平均价进行修正，才能够得出宗地价格。

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

土地价格的高低主要还是看可以获取的预期土地收益高低。因为这个原因在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄了解划拨土地对应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权当中的权利差别对地价的影响。

划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且，不允许利用划拨土地进行经营活动。

终根本，主要是因为划拨土地使用权为无偿获取，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。 在这里理论基础上，可采取以下几种方式计算划拨土地使用权价格：

成本法。

在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。这当中，土地增值收益源自于“增值地租”，应归土地全部者即国家全部，基本上等同于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在获取土地使用权时支付的平均成本。

因为这个原因，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，涵盖土地获取费、土地开发费、相关税费、利息和利润。

收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每一年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方式。

现在《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方式目前还没有明确规定，因为这个原因，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。 国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定是国家权益在土地收益上的反映，故此，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。

再经过区域原因、很小一部分原因的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。后划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

市场比较法。 可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的越来越提高，划拨土地抵押、转让等行为的越来越增多，划拨土地交易实例也会逐年增多。

我们可以通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域还有很小一部分原因的修正得出待估划拨土地使用权价格。

用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。现在，不少地方一般以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。

由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。