现金流间接法公式，万科一手房销售好做吗现在

现金流间接法公式？

间接法是指以净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支等相关项目，剔除投资活动、筹资活动对现金流量的影响，据此计算出经营活动出现的现金流量。

　　经营活动出现的现金流量净额=净利润+影响不了经营活动现金流量但减少净利润的项目-影响不了经营活动现金流量但增多净利润的项目+与净利润无关但增多经营活动现金流量的项目-与净利润无关但减少经营活动现金流量的项目



　　间接法现金流编制公式及原理推导过程请看下方具体内容：

　　（1）利润表中，简单归纳：净利润=收入-成本-销售费用-管理费用-研发费用-财务费用+其他收益+投资收益+公允价值变化损益+信用减值损失+资产减值损失+资产处置损益+营业外收入-营业外支出-所得税费用

　　再简化为：净利润=与现金流无关的净损益+与现金流相关的净损益

　　其实就是常说的：净利润=与现金流无关的净损益+经营活动现金流相关的净损益+投资活动现金流相关的净损益+筹资活动现金流相关的净损益+汇率变化导致的净损益。

　　推出：经营活动现金流相关的净损益=净利润-与现金无关的净损益-投资活动现金流相关的净损益-筹资活动现金流相关的净损益-汇率变化导致的净损益

　　（2）经营活动现金流量流入流出对应的对方科目为经营活动有关的资产负债或者经营活动损益。由此推出：

　　经营活动现金净流量=经营活动现金流有关的资产负债的增多或减少+经营活动现金流相关的净损益

　　（3）按照以上将（1）带进（2），联立公式：

　　经营活动现金净流量=净利润-与现金无关的净损益-投资活动现金流相关的净损益-筹资活动现金流相关的净损益-汇率变化导致的净损益+经营活动现金流有关的资产负债的增多或减少

　　案例剖析解读

　　此次还是以万科2020年半年报作为例子。



　　2020年万科的净利润为186亿元，经营活动现金流净流量226亿元。

　　从净利润到经营活动的过程如上。

　　-与现金无关的净损益为信用减值损失、固定资产等折旧、无形资产等摊销、使用权资产折旧、公允价值变化损益、递延所得税资产和递延所得税负债

　　-投资活动现金流相关的净损益为处置固定资产损益，投资收益

　　-筹资活动现金流相关的净损益为财务费用

　　+经营活动现金流有关的资产负债的增多或减少为存货的增多、经营活动应收项目和经营活动应付项目

　　从上面这些文章内容分析，财务费用影响很少，这部分万科是直接用的利润表的财务费用。

　　存货增多很少。而资产负债表上的存货增多了350亿元。与这里的16亿元相差相对较大。有两种可能，编制人做错了，第二种可能就是合并范围致使，本期纳入报表范围的存货相对较大。

　　对经营活动影响相对较大的是经营性应付，主要是预收售楼款

　　对经营活动应收增多，欠款还挺多，不清楚这些详细是什么?可能是放在外面的拍地保证金。公司支付的其他经营活动明细中支付的保证金40亿元，口径相差不

营业现金流量=营业利润+折旧-所得税

=税后净利润+折旧

=(营业收入-付现成本-折旧)×(1-税率)+折旧

=营业收入×(1-税率)-付现成本×(1-税率)+折旧×税率

=税后营业收入-税后付现成本+折旧抵税额

万科一手房销售好做吗？

很好做。万科毕竟是知名房企。万科的不少项目都是属于流量盘，卖的比较快，每一次开盘的去化率都是很高的，不少人都比较认可万科的品牌，而且，万科做精装修的交房标准还有交房标准全部在同行业内是高于目前的平均水平的。得到了不少业主的认可。万科物业很好。

万科沣东项目怎么样？

万科地块：位于沣东新城三桥片区太安路以东、征和七路以北、太宁路以西、征和八路以南，共两宗，住宅+商业，总面积96.649亩。现在，沣东新城房价在1.5-3万/㎡，高层价格稍低。赶在这个时间点上拿地，而且，位置还不错，万科明显是瞄准了2021年的市场流量和现金流而来，无疑将是新年里沣东新城楼市的一个看点！

碧桂园和万科区别？

性质不一样，碧桂园是小区，万科是商场 ，碧桂园是中国大的房地产开发公司，而且，下属的碧桂园则是小区，而万科反而商业中心，故此，两者不一样。

虽然碧桂园股价与万科差十万八千里，碧桂园被列入马上要违约的行列，万科是稳健型代表，但两者半年报的资产负债表和现金流量表来看，没什么实质区别。

碧桂园和万科都是知名房地产企业，

碧桂园这个大家现在都知道的地产品牌，历史比较长，在不少地方都可以展现户型的亮眼和精修，还有一部分配置，也是深得大部分人的心得。

万科的房子的设计就具有年轻化一点，而且，万科的口碑是不错的，房子的品质上也得到很多人的认可。

实际上两家的房子各位考生都是可以通过参观楼盘来选择的。

他们都是我们国内的大型开发商，根本的区别就是，万科是国企控股，而碧桂园是一个民营企业，其他的开发路线，产品形态 企业经营范围的差很少。

万科好比碧桂园要好一部分。

1.在住宅领域，基本上万科是品牌的保证。万科一直主打的就是住宅，这与恒大和碧桂园是不一样的，恒大和碧桂园业务特别多，不如万科专注，唯有专业才可以做的更好。

万科的房地产在只在国内，碧桂园的房地产，不仅仅是国内，国外也有不少。

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