房地产开发企业土地增值税清算
　　（一）土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为

单位清算。（分一期二期的，就分开清算）
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）土地增值税的清算条件 （应当123，可要求123）
　　1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（全部卖光了或者是全部转让光了）
　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，

或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；（卖了85%以上了，或者是没有卖到85%以上，

但是剩下的都自用或者出租了）
　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
　　1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售