大纲

2010 年

（北方阀门）

2011 年

（亚新公司）

2012 年

（健康公司）

（福龙汽车）

（1）基本特征与范围

（2）确认和初始计量

（3）后续计量

（4）转换和处置

大纲

2013 年

2014 年

2015 年

（A 公司）

（钢铁公

司）

（工程机

械）

（煤炭公

司）

（家用电

器）

（1）基本特征与范围

（2）确认和初始计量

（3）后续计量

（4）转换和处置

6.4、转换

特征与范围

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，

投资性房地产应该能够单独计量和出售

范围

已出租的土地使用权

企业拥有产权的并以经营租赁方式出租的

土地使用权

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用

权，不属于

以经营租赁方式租入再转租给其他单位的

土地使用权，不属于

持有并准备增值后转

让的土地使用权

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属

于

已出租的建筑物

企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建

筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物

以经营租赁方式租入再转租给其他单位的

建筑物，不属于

对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使

尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人

提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

其他不属于投资性房地产的情况

自用房地产（含出租给职工的房屋、自行

经营的饭店、自用的办公楼等）

作为存货的房地产

固定资产和投资性房地产的拆分

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资

本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产

上述不能单独计量和出售的，用于赚取租

金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产

确认和初始计量

确认

符合投资性房地产的概念

同时满足两个条件

与该投资性房地产相关的经济利益很可能

流入企业

该投资性房地产的成本能够可靠的计量

初始计量

外购投资性房地产

取得时的实际成本，包括购买价款、相关

税费和可直接归属于该资产的其他支出

企业购入房地产先自用，然后出租或持有

增值，属于转换

自行建造投资性房地产

建造该项资产达到预定可使用状态前发生

的必要支出构成

建造过程中发生的非正常损失，计入当期

损益

后续支出

资本花的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投

资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足

投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

后续计量

采用成本模式

按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计

量

存在减值迹象的，按照《资产减值》准则规定处理，一旦计提，不

得转回。

采用公允价值模式

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量

公允价值模式计量条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

②企业能够从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。

公允价值确定方法：

①市场公开报价；同类或类似房地产近交易价格，考虑其他因素后确定（可直接市场观察，市场价格法）

②租金收益和相关现金流量现值估价模型

在极少数情况下，有证据显示，当企业首次取得某项非在建投资性

房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产） 时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。（注：此种情况属于极少情况，不能非常普遍且一定不能非常重大）

采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包

括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量

后续计量模式的变更

总原则：一经确定，不得随意变更

成本模式转为

公允价值模式

作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允

价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

公允模式不得

转为成本模式

转

换

这里的转换是用途发生改变而做出的重新分类，不是后续计量模式的转

变。

转换形式

投资性房地产转换为固定资产

开始自用

存货转为投资性房地产

改为出租

无形资产转换为投资性房地产

（土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值）

土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值

固定资产转换为投资性房地产

（改为出租）

停止自用，改为出租

投资性房地产转为存货

房地产企业将用于经营出

租的房地产“重新开发” 用于对外销售

转换日

投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企

业开始将房地产应用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会

或类似机构作出书面决议，明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

作为存货的房地产或自用建筑物或土地使用权改为出租，转换

日通常为租赁期开始日

成本模

式下转换

会计科目和报表项目的转换

公允模式下转换

非投资性房地产转换为投资性房地产

转换损失计入公允价值变

动损益，转换收益计入其他综合收益

2013 年钢

铁公司6.4

投资性房地产转换为非投资性房

地产

公允价值与账面价值的差

额计入公允价值变动损益

处置

成本模

式下处置

计入其他业务收支

公允价

值模式下处置

计入其他业务收支

如有原转换日其他综合收益，进行结转