收益法全部公式是什么，不动产估价收益法计算题

一、收益法中的必须死记的两个公式：

1、F=P×(1+i)n

2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)

二、需要巧记的公式

等比现值公式

P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]

P=nA/(1+i) [当I=s时]

三、需理解记忆的公式

1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞=VN×1/KN

Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]

用公式表示为：

这种理论的抽象，包含着三个假设前提：

（1）净收益每年不变。

（2）资本化率固定。

（3）收益为无限年期。

银行主要是做资金业务，目前一般商业银行的资产负债率都超过了９０％。所有者权益低于１０％，一般低于５％，可以查看相关上市银行资产负债表。所以说，一般银行的负债／股权比例可以达到２０％——３０％吧。个人看法，仅供参考。

债务资本比率是企业报告期末总负债与所有者权益合计之比。它既反映了企业长期偿债能力，同时也反映了企业的资本结构和企业利用外借资金的程度。

(1)比率越小说明企业长期还债能力越强。

(2)比率较大在经营状态良好的情况下不仅扩大了企业经营规模而且可以通过财务杠杆作用获利。

(3)比率过大则说明企业债务负担过重对债券人不利而且倒闭的风险大。

一般认为，资产负债率的适宜水平在40%~60%。但处于不同行业、地区的企业对债务的处理都是有差别的。

经营风险比较高的企业，为减少财务风险通常选择比较低的资产负债率，例如许多高科技的企业负债率都比较低;经营风险低的企业，为增加股东收益通常选择比较高的资产负债率，例如供水、供电企业的资产负债率都比较高。

我国交通、运输、电力等基础行业对债务的态度除了行业差别之外，不同国家或地区也有差别。

英国和美国的资产负债率很少超过50%，而亚洲和**公司的资产负债率要明显高于50%，有的成功企业甚至达到70%。

长期负债比率又称“资本化比率”，是从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率。资产总额是长期负债与股东权益之和。用公式表示如下：

长期负债比率 = (长期负债/资产总额)×100％

该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。该指标主要用来反映企业需要偿还的及有息长期负债占整个长期营运资金的比重，因而该指标不宜过高，一般应在20%以下。

资本化比率，全称为全部债务资本化比率，是指扣除应付款等无息债务部分后企业对应的杠杆比率。资本化比率反映公司刚性债务水平。由于其扣除了无息债务部分，资本化比率是固定收益领域常用的衡量债务负担指标。该指标值越小，表明公司债务负担越低；反之，则表明公司债务负担越高。

计算公式

资本化比率= 有息债务/（有息债务+所有者权益）*100%

长期债务资本化比率 = 长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）*100%

该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。

备注说：该指标不宜过高，一般应在20%以下。资本化比率也称作长期资本负债率，反映企业长期资本结构。由于流动负债的金额经常变化，资本结构管理大多使用长期资本结构。

扩展资料

资本化率的四种确定方法：

1、市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2、安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3、复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：r= m·rm 十（1-m ）re（5．3．5）式中r ----资本化率（% ）；m----贷款价值比率（％）。

抵押贷款额占房地产价值的比率；rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；re--自有资本要求的正常收益率（％）。

4、投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

一般借款的资本化率的公式是：

一般借款的资本化率=所占用一般借款加权平均利率=所占用一般借款当期实际发生的利息之和÷所占用一般借款本金加权平均数

所占用一般借款本金加权平均数=Σ（所占用每笔一般借款本金×每笔一般借款在当期所占用的天数/当期天数）

债务资本比率75％比较合适

收益现值法

1、 静态收益现值法

企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率

按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数

2、 动态收益现值法

企业或资产重估价值=按动态计算的企业(或资产)年收益现值/社会基准收益率

=按动态计算的企业(或资产)年收益现值额/(定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率

按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑(企业或资产各年收益额×整体现值系数)]×投资回收系数

评估资产现值=评估资产重量价值-按重量价值计算的折旧

按重量价值计算的折旧=该资产评估有形损耗+功能性贬值+经济性贬值

收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。收益法适用的前提条件：

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。扩展资料：净收益每年不变收益为有限年期的公式：（V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期）