房地产定价计算公式，excel房价总价怎么计算出来

1、市场比较法：挑取市场上具有一样用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个原因进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房产的价值。

2、收益还原法：第一要估计房地产在各个时期将要获取的纯收益，然后采取一定程度上的还原利率将纯收益折算到目前，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法特别要注意关注房产的未来收益超越其成本，计算方式大多数情况下为房地产价值=房产纯收益 ÷ 收益还原利率。

3、成本估价法：建导致本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少、没办法采取市场比较法的情况，其公式为：房产价格=房产重新建造完全价值 — 建筑物折旧。

4、路线价法：土地使用权的价值跟土地所身处位置有很大的关系，针对同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。假设清楚该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整完全就能够得出估价对象的土地价值。

从Excel表格中拉出房子的总面积乘以单价，可以得出总价。

方式1：年龄计算法

全家人年龄总和乘以1.1

有人说假设家里有两个70岁的老人，那房子岂不是得150平米往上？这明显是不合理的，故此，这一算法主要适用于没有老年人的三口之家或者四口之家。在经济条件请允许的前提下，按照需求来买房，用这个算法，就大约清楚自己的需求是多少，应该如何作准备了。

方式2：角色计算法

夫妻总共50㎡，学龄前小孩10㎡，小学至高中的小孩每人15㎡，读大学的孩子和老人每人20㎡。

这个办法适用于改善性需求的购房者。既然，是要改善，肯定要尽可能的满足全部的需求，不然，生活品质得不到改善，购房也失去了意义。这里说的的需求，就是考虑家庭成员在房子里需多少的生活、活动空间，假设家庭还有其他需求的，例如影音室、益智游戏室、酒吧等，再额外加上应考虑的面积。

方式3：收入计算法

家庭总的年收入乘以5，得出可承受的总房价，再用房价反推面积。

购房商业贷款的计算公式

房贷商业贷款计算公式主要有两种，第一种等额本金，另一种等额本息。等额本息是每月偿还一样的金额，等额本金的月供则是递减的，第30天多，然后慢慢往后递减。以下就是它们的计算公式：

一、等额本金计算公式

月供=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

还款总额=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2+贷款本金

总利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2

二、等额本息计算方法

月供=〔贷款本金×月预期年化利率×(1+月预期年化利率)^还款月数〕÷〔(1+月预期年化利率)^还款月数-1〕

还款总额=还款月数×贷款额×月利率×(1+月利率)贷款月数/〔(1+月利率)还款月数- 1〕

总利息=贷款本金×贷款月数×月利率×(1+月利率)贷款月数/〔(1+月利率)还款月数-1〕-贷款本金

契税:评估价X面积X0.01(0.02至0.015)

首付:成交价一(评估价x面积)X0.7

月供:贷款额X月利率

评估费:评估总价X0.002

担保费:贷款额X房屋袋款

营业税:评估价X面积X0.01

房屋开发成本： 地块面积（平方米）x 地价/平方米+（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 x 房屋单方面积 x 房屋层数 +银行贷款利息+房屋销售成本 房屋销售收入： 房价/平方米 x房屋单方面积x房屋层数假设 开发商征得地块面积为10000平方米（100米长x100米宽）， 地价/平方米 为15000元 （建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 为2500元， 房屋单方面积4000平方米，另6000平方米为空地，25层公寓， 银行贷款3亿，利息百分之10 房屋售价为1.5万/平方米 按上面说的公式计算， 房屋开发成本： 地块面积（平方米）x 地价/平方米+（建筑材料费+人工费+工具折旧费）/ 平方米 x 房屋单方面积 x 房屋层数： 1.0万x1.5万+0.25万x4000x25=1.5亿+2.5亿=4亿 加银行贷款利息3千万和房屋销售成本2千万，则 总开发成本为： 4.5亿 房屋销售收入：(房价/平方米 x房屋单方面积x房屋层数) 1.5万x4000x25=15亿 这样1万平米的地块造商品房 开发商纯得利为 10.5亿 利润约2百分之50 国家得利税(银行贷款利息+地价+购房税）》2亿

根据成都现在政策（2023.12.21）

一、首套房：（无房）

1.纯刚需客户需首付成交价百分之30

2.有过房（已售状态），需首付成交价百分之40，若所购房屋面积＞144平米，需首付百分之50

二、二套房（家庭名下有一套房）

1.现在名下房屋无贷款，再次售房首付百分之40

2.现在名下房屋有贷款已经在还，需首付成交价的 百分之60（备注：若购买成都天府新区或者高新南区，需首付百分之70）