2013年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(2)

解析:教材第80页，观察法分类。按观察程序不同，分为结构式观察和费结构式观察。B为按被观察对象是否被控制分，C为按实验人员是否参与被观察者活动分。可根据题干分析判断。

19.房地产市场调查问卷中，问题排列的先后顺序通常是容易回答的问题，较难回答的问题、敏感性的问题，这是商场调研问卷设计()原则的要求。

A.针对性

B.简明性

C.逻辑性

D.目的性

答案：C

解析：教材第82页，房地产市场调研问卷设计的原则：针对性原则、简明性原则、逻辑性原则、程序性原则。

20.对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选，是房地产市场调研报告编制中()阶段的工作。

A.信息整理

B.专题研讨

C.分工编写

D.形成初稿

答案:A

解析：教材第87页，房地产市场调研报告编制的一般步骤：信息整理—专题研讨—分工编写—形成初稿—修改定稿。

21.把目标消费者的住房需求分为生存型、发展型和享受型，是依据消费者的()进行住房市场细分的结果。

A.年龄

B.收入水平

C.家庭结构

D.文化程度

答案:B

解析：教材第92页，住宅市场的细分可依据人口、地理、心理的行为四方面进行。

人口因素，收入水平。随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。生存型追求居室面积大小，发展型追求能满足家居生活多方面需求的市内环境，享受型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、外部环境优美。家庭结构

22.房地产市场细分的依据是()

A.消费者欲望和需求

B.产品品种

C.国家消费政策

D.产品规格

答案：A

解析：教材第92页，欲望和需求的差异是房地产市场细分的依据，可用排除法排除BCD

23.某企业使其开发的房地产项目与同类有明显区别，市场定位应遵循()原则

A.市场化

B.动态调整

C.差异化

D.可行性

答案：C

解析：教材94页，市场定位赢遵循原则：市场化原则、差异化原则、动态调整原则。

24.下列房地产投资中，属于直接投资的是()

A.购买写字楼

B.购买房地产开发企业股票

C.购买房地产开发企业债券

D.购买房地产投资信托基金

答案：A

解析：教材101页，投资的种类分直接投资和间接投资。BCD属间接投资 。

25.房地产开发项目的资金构成中，房地产抵押贷款属于()

A.企业自有资金

B.接待融资

C.债券融资

D.财政资金

答案：B

解析：教材104页，房地产投资的资金构成：1.企业自有资金2.预售收入3.信贷融资4.债券融资5.利用外债6.财政资金，房地产抵押贷款属于信贷融资。

26.某房地产开放项目的总投资额投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部利息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为()万元。

A3210

B.3420

C.3630

D.3675

答案：B

解析：教材107页，单利的计算。贷款额=5000×60%=3000万元，每年末还本金相等为1000万元：第一年末还利息=1000×7%=70万元，第二年末还利息=1000×7%×2=140万元，第一年末还利息=1000×7%×3=210万元，三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420万元，可根据生活常识计算。

27.下列房地产项目中，属于购买型职业投资项目的是()

A.购置土地用于建造商品房出售

B.购买房地产用于出租

C.购置土地用于建造商品房出租

D.租赁房地产用于转租

答案：B

解析：教材102页，房地产投资的形式，AC属于开发投资，B属于购买型职业投资，D属于租赁型职业投资。

28.出售性房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至()止的时间。

A.项目竣工验收

B.项目经济寿命结果

C.房地产产品全部售完

D.业主全部入住

答案：C

解析：教材113页，出售型房地产开发项目现金流入，ABD用排除法排除。

29.房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和()

A.资金平衡能力

B.清偿能力

C.融资能力

D.竞争能力

答案：B

解析：教材126页，房地产投资项目经济评价指标体系，评价项目的盈利能力和清偿能力。

30.衡量房地产投资项目课接受的高贷款利率的财务指标是()

A.资本金收益率

B.成本利润率

C.总投资收益率

D.财务内部收益率

答案：D

解析：教材127页，财务内部收益率概念。财务内部率是可以接受的高贷款利率。

31.对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为()两部分。

A.固定成本和变动成本

B.会计成本和经济成本

C.显性成本和隐性成本

D.私人成本和社会成本

答案：A

解析：教材133页，盈亏平衡分析基本原理，把总成本分成固定成本和变动成本。

32.当个投资方案计算期不相同时，进行投资方案必选宜采用的方法是()

A.差额净现值

B.净现值法

C.净将来值法

D.年值法

答案：D