解析教材197页，净收益的求取。净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失—运营费用=有效毛租金收入*(1—运营费用)。有效毛租金收入=12—12*5%=11.4万元，净收益=有效毛租金收入*(1—运营费用率)=11.4*(1—10%)=10.26万元。
44.房地产估价报告使用期限应自()起算。
A价值起点
B受理估价委托之日
C评估基准日
D估价报告出具日期
答案D
解析教材212页，估价报告使用期限。自估价报告出具日期算起。
45.注册房地产估价师声明中不应说明()。
A注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘
B注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的
C注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的
D注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏
答案C
解析教材212页，估价师声明和假设限制条件。ABD应说明，C是假设委托人提供的资料时真实、合法的。
46.追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于()。
A产品观念
B社会营销观念
C市场营销观念
D供应平衡观念
答案B
解析教材215页。社会营销观念概念。
47.某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同，取得商品房独家销售权，关于该商品房销售代理的说法，错误是是()。
A该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系
B该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理
C在销售代理合同期内，无论谁售出该商品房，该房地产经纪机构均可取得佣金
D该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费
答案B
解析教材219页，独家销售权代理概念。经开发商同意，独家销售权代理商还可以委托代理。
48.某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元/平方米，单位建筑面积开发成本为3000元/平方米，开发费用为380元/平方米，销售税费率为10%，项目预期成本利润率为30%,采用成本加成定价法计算的该住宅单价为()元/平方米。
A6061
B6122
C7482
D8140
答案C
解析教材222页，成本加成定价法公式。商品房单位价格=【商品房单位成本*(1+成本加成率)】/(1—销售税费率)=(1800+3000+380)*(1+30%)*(1—10%)=7482.22
49.某房地产开发项目计划年内分3期开盘，计划第1、2、3期的开盘价分别为5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，该地区同类商品房当前的均价为5812元?平方米。该项目采取的定价策略是()。
A均价策略
B心理定价策略
C高价策略
D低开高走策略
答案D
解析教材225页，低开高走定价成策略。可通过分析判断确定。
50.关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是()。
A人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性
B人员促销是一种面对面的直接促销方式
C人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系
D人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息
答案A
解析教材234页，人员促销特点。A错误，人员促销有利于销售方式的调整，具有灵活性。BCD正确。
51.房地产开发企业发展公共关系活动的出发点和直接目的是()。
A给予消费者与优惠以促进销售
B建立长期稳定的客户关系
C在公众中树立良好的企业形象
D优化企业内部营销环境
答案C
解析教材236页，公共关系推广概念、原则、作业。公共关系推广重要目的是树立和改善企业在公众中的良好形象。
52.物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以()。
A口头同意
B补充完善
C另行约定
D书面承诺
答案D
解析教材244页，物业买受人履行临时管理规约的义务。
53.商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区()。
A所在的房地产行政主管部门
B建设单位
C所在的街道办事处
D施工单位
答案B
解析教材256页，前期物业服务合同特点。
54.物业服务费的收费原则不包括()原则。
A合理
B公开
C费用与业主收入水平相适应
D费用与服务水平相适应
答案C
解析教材257页，物业服务收费原则。公开、合理、费用与服务水平相适应原则。费用与业主收入水平相适应错误。
55.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由该物业的()缴纳。
A.物业服务企业
B.建设单位
C.未来购买入
D.施工单位
答案C
教材259页，物业服务费交纳和督促，未交付房屋的交费主体。已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由该物业的建设单位交纳。
56.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由()督促其限期缴纳。
A.业主大会
B.房产行政管理部门
C.社区居民委员会
D.业主委员会
答案D
教材259页，物业服务费交纳和督促，业主委员会会对欠费业主的督促义务。
57.下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是()
A.发行房地产股票
B.发行房地产债券
C.向银行申请贷款
D.向其他企业借款
答案A
教材265页，房地产股票、债权概念。股票是间接融资，债券属直接融资是债券凭证。可首先排除CD，再肯定A,排除B.
58.下列利率状况中，借款人应选择长期固定利率贷款的是()
A.利率处于历史低位
B.利率处于历史高位
C.利率处于历史平均水平
D.利率未来变动不大
答案A
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