2014年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(3)

解析：考察房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，声场市场上没有、具备某种特色的产品。

23、 房地产开发项目市场定位的内容不包括( )。

A. 目标对象概念细分

B.项目市场细分

C.产品概念锁定

D. 项目SWOT分析

标准答案： D

解析：考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容。

24、 张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是( )。

A. 出售型房地产开发投资

B.经营型房地产开发投资

C.购买型房地产置业投资

D. 租赁型房地产置业投资

标准答案： D

解析：考察房地产投资的形式。租赁型房地产置业投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。张某买下商铺并用于出租，属于租赁型房地产置业投资。

25、 房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳( )之后的利润。

A. 营业税

B.房产税

C.土地增值税

D. 企业所得税

标准答案： D

解析：考察房地产开发项目税后利润的含义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润。

26、 下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是( )。

A.项目投资现金流量表

B.项目资本金现金流量表

C.项目投资各方现金流量表

D. 项目财务计划现金流量表

标准答案： A

解析：考察项目投资现金流量表的编制目的。项目投资现金流量表的编制目的是考察项目全部投资的盈利能力。

27、 经营型房地产开发投资项目的计算期是( )。

A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

标准答案： B

解析：考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

28、 某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是( )万元。

A.40.54

B.123.76

C.268.50

D.500.00

标准答案： A

解析：考察财务净现值的计算。本题中，期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54万元，财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54万元。

29、 在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用( )表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

A. 销售量

B.销售单价

C.销售额

D. 单位产品变动成本

标准答案： D

解析：考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

30、 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

A. 收益现金流风险

B.机会成本风险

C.持有期风险

D. 政策风险

标准答案： D

解析：考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。

31、 关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是( )。

A. 标准差越小的方案，风险越大

B. 期望值越大的方案，风险越大

C.变异系数越大的方案，风险越大

D. 概率值越大的方案，风险越大

标准答案： C

解析：考察风险测度指标的评价。变异系数越大，方案的风险也越大;反之，方案的风险越小。

32、 下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是( )。

A. 净现值法

B.净年值法

C.净将来值法

D. 净现值率法

标准答案： B