解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
78、 下列人员中，具备业主身份的有( )。
A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
79、 下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。
A. 物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
80、 下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有( )。
A. 提高首付款比例
B.争取贷款利率优惠
C.增加贷款额度
D.延长贷款期限
E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款
标准答案： A, B, D, E
解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。华宇网校参考答案为ABDE。
三、案例分析题
(一)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。
单位：万元
A. 现金流相关方案
B.互斥方案
C.混合方案
D. 互补方案
标准答案： B
解析：考察投资方案的类型。受资金约束，张某只能在三个方案中选择一个，属于互斥方案。
82、 用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为( )。
A. 甲、乙、丙
B. 甲、丙、乙
C.丙、乙、甲
D. 乙、丙、甲
标准答案： C
解析：考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30万元;乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89万元;丙方案的净现值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。
83、 在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为( )。
A.甲大于乙，乙大于丙
B.乙大于甲，甲大于丙
C.乙等于丙，丙大于甲
D.甲等于乙，乙大于丙
标准答案： C
解析：考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年，投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%，甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投资收益率=60/400*100%=15%;丙的投资收益率=75/500*100%=15%。所以华宇网校参考答案为C。
84、 在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括( )。
A. 初始投资
B. 经营成本
C.还本付息
D. 经营税金
标准答案： A, B, D
解析：考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。
(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。
85、 该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为( )。
A. 节约招标费用
B.选择有竞争力的承包商
C.减少风险
D. 节省招标时间
标准答案： A, C, D
解析：考察邀请招标的优点。邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。
86、 该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择( )。
A. 总价合同
B.单价合同
C.成本加固定额酬金合同
D. 成本加比例酬金合同
标准答案： A
解析：考察合同的分类。采用总价合同，工程量风险、物价上涨风险由承包商负担，减少了开发企业的风险。
87、 该项目的投标保证金高为( )万元。
A.40
B.60
C.80
D.100
标准答案： A
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