房企销售收入的会计核算(2)

　　按照建设部颁布的《商品房销售管理办法》的规定，企业销售商品房现售，至少应当符合以下条件：(1)已通过竣工验收;(2)供水供电供热通讯燃气等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(3)物业管理方案已经落实。

　　只有符合以上标准，商品房才能被购房业主所接受。在此情况下，未办理产权过户不能构成退房的依据，从而真正实现“商品的风险和报酬的转移”。

　　2、正确理解“成本能够可靠计量”

　　如前所述，商品房开发的成本滞后特征，决定了“房屋成本能够可靠计量”，在实务中并不容易真正做到。因此，成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会大量使用估计数据。已经竣工验收的房屋成本，大部分可以从公司会计记录中取得。而未完工的公共配套设施成本支出，则需要预估。这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算、工程承包合同等。在合理预估建筑工程成本、公共配套设施成本等支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。

　　只有对上述两点的真正理解和实现，才可以谈得上房地产开发企业销售收入的确认。

　　通过上述分析，笔者认为房地产开发企业确认销售收入的具体条件至少应该包括以下4个方面：

　　(1) 工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件这是收入确认的基本的要求，如果没有合格的建筑产品――商品房，不可能真正实现“商品的风险和报酬的转移”。

　　(2) 已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可商品房已经竣工验收合格，房地产企业就应该通知购房业主接收房屋，并提供结算账单。这个就相当于工业企业销售产品，向买方交付“提货单”和产品。实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。

　　(3)与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或确信可以取得价款。

　　按照规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施建筑面积测绘，按照实测建筑面积计算的价款才是房屋的实际成交价款。根据实际成交价款开具发票，收取销售款项或者确信可以取得价款，这样收入就可以完全确认了。

　　(4)商品房的成本大部分已经实际发生，并且可以合理、可靠计量，少部分建筑成本、公共配套设施成本等支出可以合理预估。

　　房地产开发企业与建筑工程承包商、材料设备供应商会签订相关建筑工程承包合同、材料设备买卖合同，合同中的价款是基本上确定的。但是，由于建筑工程的复杂性，合同价款往往会随着设计变更、工程签证等而发生变化，这就需要工程结算进行后确认。一般说来，甲乙双方办理工程结算，从竣工交付开始计算至少需要半年乃至更长时间。如果按照工程结算完成才确认开发产品成本的做法，会影响成本的可靠计量，因此，这种作法是不可取的。

　　一般房地产开发企业的作法是，按照合同价款，再考虑价款变动因素，预估成本数据，以确认开发产品成本。待工程结算完成后，再作调整。

　　(三) 销售收入的会计核算

　　按照企业会计准则的规定，结合前述对销售收入确认的分析，对房地产开发企业销售收入的会计核算作如下讨论。

　　1、 房地产销售收入的几种形式按照现行相关法律法规，房地产开发企业会计上的销售收入分为预售收入以及真正意义上的销售收入两种。

　　所谓预售收入，也就是房地产开发企业的开发产品达到了预售条件，取得了《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或商品房价款的行为而取得的价款收入。一般说来，预售收入会计处理均计入“预收账款”科目中核算。

　　所谓销售收入，是指房地产开发企业销售完工开发产品(即商品房)取得的价款收入。如前所述，该销售收入的确认，需要达到4个条件，基本的条件就是开发产品竣工验收合格与交付买方。

　　按照销售回款的几种主要形式，将销售收入确认的情况简述如下：(1)按揭回款这是房地产开发企业销售回款的主要形式。采取银行按揭方式销售开发产品――商品房的，应按销售合同或协议约定的合同总价款确定销售收入金额。