房地产业实际毛利额与预计毛利额的计算与调整

　房地产开发企业实际销售收入毛利额，指房地产企业某一项目完工产品竣工清算时，实际销售收入减去计税成本的金额。预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出的金额。需要注意的是，房地产开发企业每年度的汇算清缴，不同于某一项目竣工时的项目清算。那么如何调整房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异呢？

　　预计毛利额的计算

　　1.直接计算法：按取得的预售收入乘以预计计税毛利率计算出预计毛利额。

　　2.间接计算法：用已预缴的企业所得税额和实际发生的期间费用、税金及附加倒推计算出预计毛利额。公式如下：

　　预计毛利额=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加

　　期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。营业税金及附加中包括土地增值税。

　　差异额为正数时，应补缴企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。

　　差异额为负数时，应退(抵)企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额小于零时，应退(抵)企业所得税。

　　例1，某房地产企业开发的A项目，2008年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为120万元，当年预缴企业所得税7.5万元;2009年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为200万元，当年预缴企业所得税25万元;2010年实现预售收入4000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加250万元，当年预缴纳企业所得税87.5万元。2011年A项目竣工，交付业主使用，当年将全部预售收入7000万元转入实际销售收入，项目计税成本为4900万元。企业所得税税率为25%。假设没有其他纳税调整项目，该房地产企业在A项目竣工清算年度，即2011年应补(退)多少企业所得税?

　　企业所得税纳税计算表

　　1.实际销售毛利额=7000-4900=2100(万元)。

　　2.预计毛利额的计算

　　(1)直接计算法

　　预计毛利额=150+300+600=1050(万元)。

　　(2)间接计算法

　　预计毛利额=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(万元)。

　　3.实际毛利额与预计毛利额差异=2100-1050=1050(万元)。

　　4.应补(退)企业所得税=1050×25%=262.5(万元)。

　　5.验算计算结果

　　应补(退)企业所得税=(实际销售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用)×25%-已预缴的企业所得税=(7000-4900-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=262.5(万元)。

　　例2，仍以例1为例，其他条件不变，只是项目计税成本变为6000万元，在这种情况下，2011年应补(退)多少企业所得税?

　　企业所得税纳税计算表

　　1.实际销售毛利额=7000-6000=1000(万元)。

　　2.预计毛利额的计算

　　(1)直接计算法

　　预计毛利额=150+300+600=1050(万元)。

　　(2)间接计算法

　　预计毛利额=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(万元)。

　　3.实际毛利额与预售毛利额差异=1000-1050=-50(万元)。

　　4.应补(退)企业所得税-50×25%=-12.5(万元)。

　　5.验算计算结果

　　应补(退)企业所得税=(实际销售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用)×25%-已预缴的企业所得税=(7000-6000-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=-12.5(万元)。

　　差异调整应注意的几个问题

　　1.税务师事务所在出具《完工产品实际销售收入毛利额与预计收入毛利额差异调整情况鉴证报告》(以下简称鉴证报告)时，对项目开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费，公共配套设施费、开发间接费等各费用项目要进行重点审查，对不合理、不合法、不规范的票据进行调整，按调整后的金额确定开发产品成本。

　　2.在开发产品完工后，税务师事务所出具的鉴证报告，如果在汇算清缴期间，那么这只是个“半成品”，因为鉴证报告只对收入、成本、税金审核，对期间费用不加审核，比如对超过扣除限额的业务招待费、广告费和业务宣传费等不加审核。如果是在汇算清缴期间结束后出具鉴证报告，特别需要补缴企业所得税时，应该进行企业所得税年度补充纳税申报。

　　3.间接计算法计算预计毛利额，是企业在没有按照税法规定的预计计税毛利率计算预计毛利额的前提下使用的。如在预缴企业所得税时，企业没有扣除期间费用、税金及附加，或者直接预缴一定数额的企业所得税等。