实务处理：企业“尾房”销售的土地增值税处理(2)

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条对土地增值税清算时收入确认的问题作出规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　土地增值税清算时点的收入既不同于会计收入，又不同于所得税收入，也不同于营业税计税收入，因此土地增值税的纳税人开发的房地产项目，无论是出现“应该清算”，还是“要求清算”的情形，都有可能出现全部房产（可售面积）都销售完毕，而仍存在收受“尾款”的情况。这里的收受“尾款”与销售“尾房”不同，收受的“尾款”不与可售面积一一对应。收受“尾款”的情况具体可分为两种：一是已经计算申报过土地增值税；二是未曾计算申报过土地增值税。

　　已经计算申报过土地增值税的“尾款”，无需重复申报；未曾计算申报过土地增值税的“尾款”，应以收到的“尾款”，全额乘以清算时已确定的适用税率，计算申报土地增值税，但与销售“尾房”不同的是，不得再减除任何扣除项目金额。

　　接上例，收回的A公司拖欠的“尾款”100万元，因已经清算过土地增值税，无需重复申报；收到B先生购房差价款10万元，因未曾申报过土地增值税，应以收到的“尾款”全额乘以清算时确定的土地增值税适用税率，计算申报缴纳土地增值税，即应计算申报的土地增值税为10?0%＝4（万元）。