土地增值税中增值额的扣除项目如何确定

　　土地增值税清算中计入房地产开发成本人员的“五险一金”可以扣除吗？按计入房地产开发成本人员工资为基数计提的工会经费可以扣除吗？

　　【解答】

　　《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额；

　　（二）开发土地的成本、费用；

　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　（四）与转让房地产有关的税金；

　　（五）财政部规定的其他扣除项目。

　　《土地增值税条例实施细则》规定：

　　第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　根据上述规定，在开发间接费用中列明了工资、职工福利费。企业为员工缴纳的“五险一金”，计提的工会经费不属于开发间接费用，不能列入开发土地和新建房及配套设施的成本，不是计算增值额的扣除项目。

　　为员工缴纳的“五险一金”、拨缴的工会经费应计入当期损益，应作为房地产开发费用。按规定扣除。