土地增值税的涉税疑难问题处理(4)

　　房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。

　　20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）？

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。、

　　22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

　　企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

　　23、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

　　江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发[2009]72号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。

　　24、已核定项目如何适用核定征收率？

　　已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。

　　25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？