房企所得税与土地增值税的差异分析(2)

　　计算企业所得税时，为建造开发产品发生的借款利息费用，其资本化部分应按规定计入开发计税成本。而在土地增值税项目清算时，利息费用不得计入扣除项目中的开发成本中，应调整作为财务费用中的利息费用处理。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第四项规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　期间费用与开发费用的差异

　　企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。但在土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。国税函[2010]220号文件第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　预提费用的差异

　　企业所得税汇算清缴时，可以按规定预提三项费用。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，出包工程未终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但高不得超过合同总金额的10%。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。但在土地增值税清算时，国税发[2006]187号文件第四条第四项规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　除上述主要差异外，其他如加计扣除、土地成本单独扣除、土地闲置费的扣除及视同销售等方面也存在些不同。