四种合作建房模式的营业税处理(2)

　　分析：根据国税函发[1995]156号规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围。

　　当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元，按销售不动产征收营业税6400×5％＝320万元。

　　对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（5＋8）×16×5％＝10.4万元。

　　四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

　　分析：根据国税函发[1995]156号第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

　　因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税200×5％＝10万元，对合营企业按销售不动产征收营业税1000×5％＝50万元。

　　但是我们注意到2005年修订、2006年1月1日开始执行的《中华人民共和国公司法》第35条规定：有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第167条规定：股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。

　　因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险。