投资性房地产计量模式转换相关问题分析

投资性房地产在会计上有两种计量模式，分别是以成本模式计量和以公允价值模式计量。在实务中，有的时候企业会处于某种目的，改变其计量的方式。

一、转换条件

投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。若要变更，则是因为变更后的计量模式能提供更可靠，更相关的会计信息。

对于投资性房地产来说，只有一种转换模式，就是从成本模式转为公允价值模式计量，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式计量。计量模式的转换视为会计政策变更。

除了采用公允价值模式计量能够提供更相关可靠的会计信息，还要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，只有满足了这两个条件才能进行转换。

二、会计处理

投资性房地产由成本计量模式转为公允价值模式时，按照变更当日的公允价值计价，变更当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；变更当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

【案例1】甲公司有一用于出租的写字楼，一直采用成本模式进行计量。2019年1月1日，房地产交易市场日趋成熟，满足公允价值模式计量的条件，甲公司决定对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。转换日，该写字楼的公允价值为2000万元，该写字楼是甲公司3年前取得，原价2000万元，预计净残值为0，预计使用年限20年，已计提折旧300万元。2019年7月1日，该写字楼发生公允价值变动200万元。（会计分录以“万元”为单位）

借：投资性房地产——成本  2000

       投资性房地产累计折旧  300

       贷：投资性房地产                   2000

              盈余公积                           30

              利润分配——未分配利润   270

7月1日：

借：投资性房地产——公允价值变动   200

      贷：公允价值变动损益                  200

三、涉税处理

在公允价值计量模式下，会计上不需计提折旧，只需对公允价值变动做出处理即可。但在税法上并不认可公允价值变动，需要对投资性房地产计提折旧，这就导致了账面价值和计税基础存在差异，形成递延所得税。

【案例2】承接上例，假设甲公司的企业所得税使用税率为25%。则在装换日，投资性房地产的账面价值为2000万元，计税基础为200-300=1700万元，形成应纳税暂时性差异=2000-1700=300万元，确认递延所得税负债=300×25%=75万元。（会计分录以“万元”为单位）

借：盈余公积  7.5

      利润分配——未分配利润 67.5

     贷：递延所得税负债          75

7月1日

账面价值=2000+200=2200（万元），计税基础=1700-2000÷20÷12×6=1650（万元），形成应纳税暂时性差异=2200-1650=550（万元），确认递延所得税负债=550×25%=137.5（万元）。（会计分录以“万元”为单位）

借：应交税费   137.5

     贷：递延所得税负债   137.5

综上，企业转换公允价值模式进行后续计量，一方面能够增加资产的账面价值，另一方面不用计提折旧，减少了企业的成本。企业可以根据自身的需求进行选择，但切记投资性房地产计量模式的转换是不可逆的。

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