2009年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(4)

【答案解析】市场营销观念的基本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。

38.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是( )。

A.有利于发挥销售专长

B.销售队伍建设成本低

C.销售策略调整快捷

D.销售效益好

参考答案：C

【答案解析】房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。

39.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为( )。

A.实现预期利润

B.维护企业形象

C.维持市场占有率

D.维持营业

参考答案：D

【答案解析】当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。

40.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5 000元/㎡。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是6 000—6 500元/㎡，10%的被调查者可接受的价格范围是7 000元/㎡以上，企业决策者终将项目的销售价格确定为均价6 500元/㎡。该项目采用的主要定价方法是( )。

A.目标利润定价法

B.需求导向定价法

C.竞争导向定价法

D.比较定价法

参考答案：B

【答案解析】需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。

41.在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的( )。

A.人员推销

B.活动推广

C.营业推厂

D.公共关系推广

参考答案：B

【答案解析】在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。

42.某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3 500元/㎡。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是( )元/㎡。

A.3 552.82

B.3 563.00

C.3 563.47

D.3 574.16

参考答案：C

【答案解析】F=P(1+i)^n，调整后的价格=3500×(1+0.3%)^6=3 563.47。

43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为l 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

参考答案：B

【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

44.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是( )万元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

参考答案：A

【答案解析】净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-2×10%-2×20%=1.4。

45.净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。

A.空置和收租损失

B.还本付息额

C.折旧额

D.所得税

参考答案：A

【答案解析】净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

46.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是( )。

A.业主大会

B.业主委员会

C.物业建设单位

D.物业服务企业

参考答案：C

【答案解析】临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。

47.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的( )原则。

A.公开

B.公平

C.公正

D.诚实信用

参考答案：C

【答案解析】公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。

48.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是( )。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B.前期物业服务合同具有过渡性

C.前期物业服务合同的有效期限应为三至五年

D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同

参考答案：C

【答案解析】前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订;过渡性;附终止条件的合同。

49.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是( )。

A.合理原则

B.公开原则

C.费用与服务水平相适应原则

D.费用与支付能力相适应的原则

参考答案：D

【答案解析】物业服务收费原则的有：合理原则;公开原则;费用与服务水平相适应原则。

50.商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归( )。

A.该房屋出售人

B.该房屋买受人

C.该房屋所在住宅小区业主大会

D.该房屋所在地政府房产主管部门

参考答案：B