2009年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(9)

某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2 500元/㎡，各项规费为300元/㎡。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/㎡的价格优惠。

89.在该项目市场分析中，应注重( )。

A.当地商圈的一般规模

B.潜在消费者需求倾向

C.本项目的成本分析

D.项目的机会和威胁

参考答案：ACD

【答案解析】房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是ACD。

90.该项目采用的销售渠道为( )。

A.直接渠道、参与代理

B.间接渠道、共同代理

C.间接渠道、参与代理

D.直接渠道、共同代理

参考答案：B

【答案解析】该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。

91.若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为l2%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/㎡。

A.3 977

B.4 261

C.4 620

D.4 688

参考答案：D

【答案解析】商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

92.该项目营销方案采用的促销方式有( )。

A.广告

B.人员推销

C.活动推广

D.营业推广

参考答案：ACD

【答案解析】开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广;对开盘当天前十名购房者给予l 00元/㎡的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。

(四)

某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元/㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。

93.该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元/㎡。

A.3 200

B.4 000

C.4 100

D.5 000

参考答案：A

【答案解析】套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/(100÷80)=3200元/㎡。

94.采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。

A.20%

B.50%

C.81%

D.95%

参考答案：C

【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。

95.采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。

A.4 000

B.6 080

C.6 400

D.7 600

参考答案：B

【答案解析】年折旧额D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

96.计算该建筑物现值可采用的公式为()。

A.建筑物现值=建筑物重置价格一年折旧额

B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

C.建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额

D.建筑物现值=建筑物重置总价×(1一经过年数÷经济寿命)

参考答案：BC

【答案解析】计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格×成新率，建筑物现值=建筑物重置总价一折旧总额

(五)

王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为l00万元，王某支付的月租金为0.25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。

97.F房屋在互换前的房产税纳税人应为( )。

A.王某

B.甲公司

C.乙公司

D.F房屋所在地地方政府

参考答案：B

【答案解析】房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。

98.F房屋的房产税应纳税额为( )万元/年。

A.O.O3

B.O.36

C.0.42

D.O.84

参考答案：B

【答案解析】依照房产租金收入计算的应纳税额=房产年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(万元)。

99.房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为( )万元。

A.10

B.50

C.90

D.100

参考答案：A