2009年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）(7)

【答案解析】在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。

70.房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据( )等阶段循环的原理建立起来的。

A.计划

B.协调

C.执行

D.检查

E.处理

参考答案：ACDE

【答案解析】房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据PDCA循环的原理建立起来的。PDCA分为四个阶段，即计划、执行、检查、处理阶段。

71.建设工程招标文件包括( )等。

A.投标人须知

B.合同专用条款

C.工程量清单

D.标底

E.投标书格式

参考答案：ABCE

【答案解析】招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件(如投标保函及履约保函格式等)。

72.房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的( )。

A.先进性

B.可控性

C.社会性

D.适应性

E.经济性

参考答案：BDE

【答案解析】房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。

73.编制房地产广告预算的基本方法有( )等。

A.目标任务法

B.消费者需求法

C.销售百分比法

D.销售人员规模法

E.竞争对等法

参考答案：ACE

【答案解析】房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。

74.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

A.选取的报酬率偏低

B.预测的未来净收益偏大

C.估计的使用期限偏短

D.估计的运营费用偏大

E.估计的空置率偏高

参考答案：AB

【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大;选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

75.房地产估价报告通常由( )等组成。

A.估价委托书

B.注册房地产估价师声明

C.估价委托合同

D.估价结果报告

E.估价技术报告

参考答案：BDE

【答案解析】房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

76.下列主体中，能被判定具备业主身份的有( )。

A.房屋权属证书记载的房屋所有权人

B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶

C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人

D.房屋登记簿记载的房屋所有权人

E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶

参考答案：ACD

【答案解析】具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人;法律、法规规定的其他房屋所有权人。

77.物业管理规约对( )具有约束力。

A.全体业主

B.物业承租人

C.借住在业主家的亲戚

D.物业建设单位和物业服务企业

E.物业的继受人

参考答案：ABCE

【答案解析】管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;管理规约对物业使用人也发生法律效力;管理规约对物业的继受人自动产生效力。

78.下列财产中，不得抵押的有()。

A.宅基地

B.土地所有权

C.集体土地使用权

D.乡镇企业厂房

E.村企业厂房

参考答案：ABC

【答案解析】宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。

79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。

A.每月支付的本金均等

B.每月支付的利息均等

C.每月还款额先大后小

D.每月还款额先小后大

E.借款人不易发生违约风险

参考答案：AC

【答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。

80.下列行为中，列入契税征收对象的有( )。

A.国有土地使用权出让

B.土地使用权赠与

C.土地使用权交换

D.房屋使用权转移

E.农村集体土地承包经营权转移

参考答案：ABC