会计实操做账技巧：借款费用凭证的选择

【案例】甲房地产开发企业股东系自然人， 开发过程中需要追加资金10000 万， 现在有两种方式： 一种是直接增资 10000万： 第二种方式是自然人将资金存放在银行， 以存单做原押贷款出10 000 万。存款的利率为5%, 贷款的利率为6%。 此项目不含息的建追成本为20000万。项目竣工需要资金时间3年。

（一）房地产开发过程中股权投资与侦权投资在土增税消算时有何不同？

国税函 [ 2010] 220号《关于士地增值税清算有关问题的通知》第兰条“房地产开发费用的扣除问题 ” 规定：

1、 财务费用中的利 息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本“金额之和的5%以内计算扣除。

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得士地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本“金额之和的 10%以内计算扣除。全部使用自有资金，无利息支出的，按照以上方法扣除。

3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。

4、土地增值税消算时，已经计入房地产开发成本的利息支出， 应调整至财务费用中计算扣除。

（二） 土增税消算时利息支出的平衡点是多少？

1. 企业开发项 H的利息支出不 能够提供金恐机构证明的采用比例扣除法

扣除项目金额＝（建迫成本-已计入开发成本的借款利息） X 1. 3+与转让房地产有关的税金 L 3 X 不含息建迈成本＋税金及附加

2. 企业开发项 H的利息支出 能够提供金烛机构证明的采用据实扣除法

扣除项目金额 ( 1. 25 X 不含息建迅成本＋税金及附加）＋实际支付的利息因此， 可以得出土地增伯税消算时扣除项目的选择点

【结论】当金融机构利 息支出 > 5%建迫成本， 应当选用据实扣除法； 当金蚀机构利息支出 ,,; 5%建迫成本时， 应当选用比例扣除法。

那么， 上述案例选择股权融资好还是负侦融资好？

因为负侦融资的利息10000 X 6% X 3/ 20000 9%; 若取得金融机构的利 息支出， 选择据实扣除（负侦融资）好。

【思考】自然人股东收取 5%的利息收入需要征个人所得税及增值税吗？

财税 ( 2008 ) 013 2 《关于储蓄存款利息所得有关个人所得税政策的通知》规定， 自2008年10 月9 8 起， 对储蓄存款利息所

得暂免征收个人所得税。根据财税 ( 2016 ) 36号义附件二．第一条第（ 二．）款： 存款利 息收入不征增 伯税。

【思考】该案例中，房地产企业的利息支出与股东的利息收入对抵足赚了还足亏了？

房开企业的利息支出=10000 X 6% X (1-25%) =450 万个人的利息收入 =l OOOO X 5%=500 万

应该是赚了 0. 5%。 此例中自然人股东取得存款利息的均衡利率=450 / 10000=4. 5%

【 点评】该案例利用税收政策中个人与企业的税收政策的不同，以个人的名义取得存款利息收入，以公司的名义取得贷款，获得了税收利益；同时，根据土地增伯税清算的需要，将股权蚀资转换成负侦蚀资，从而取得了银行贷款的利息凭证，并为士地增伯税清算时采用据实扣除埋下伏笔，获得了超伯的收益。