融资性售后回购业务如何处理(2)

　　《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第一条规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

　　上例中，在房地产企业出售房地产环节，银行要缴纳契税。

　　应纳契税=5000×契税税率;在房地产企业回购环节，对房地产企业免征契税。

　　土地增值税

　　关于融资性售后回购业务如何缴纳土地增值税问题，税法没有明确的规定。土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　融资性售后回购业务，交易双方都涉及资产所有权的转移。笔者认为，只要房地产权属发生转移，企业在销售时按规定开具发票并收取价款，就要按规定缴纳土地增值税。房地产企业在出售环节计算缴纳土地增值税，回购环节银行计算缴纳土地增值税。

　　印花税

　　按照《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地字〔1988〕第30号)规定，上例交易中，房地产企业和银行签订的商品房销售合同按“产权转移书据”计税贴花，交易双方分别应纳印花税=5000×5;如果双方签订了融资租赁合同，按“借款合同”计税贴花，交易双方分别应纳印花税=5600×0.5。