房地产收入、成本费用和利润的计算

　一、 房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）

　　房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。

　　其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。

　　二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）

　　1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）

　　2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）

　　3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）

　　4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）

　　5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）

　　上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。

　　注意：

　　A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。

　　B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。

　　例子：

　　收入凭证（开具发票时候）： 结转成本的时候

　　借：银行存款 应收账款 借：主营业务成本――商品房销售成本

　    　贷：主营业务收入――商品房收入 ――配套设施成本

　　                    ――土地转让收入 ――土地转让成本

　　                    ――配套设施收入

开发产品－房屋（写字楼、公寓）

　     　－配套设施（商店）

　     　－土地

　　月末计算应纳税金，然后转本年利润

　　借：营业税金及附加――

　    　贷：应交税费－营业税－城建税－土地增值税－教育费附加

　　三、代建工程结算收入

　　代建工程：不需要办理土地过户等手续，工程竣工办理交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转工程成本。（因税法税率不一致，可考虑是否有税务筹划可能）

　　1、 收到委托方预付工程款

　　借：材料采购 银行存款等

　    　贷：预收账款

　　2、 竣工结算，验收完毕，开具发票确认收入

　　借：应收账款 同时： 借：预收账款

　　    贷：主营业务收入－代建工程收入 贷：应收账款

　　3、  发成的代建工程成本及费用

　　借：开发成本－代建工程开发（征地拆迁，前期工程，基础设施等）

　    　贷：银行存款 应付账款等

　　4、 期末将开发成本转入开发商品；营业成本自开发产品中结转。

　　四、出租产品租金收入的核算

　　知识点：

　　1、 开发建成用于出租的，要自“开发产品”转入“出租开发产品－出租产品”科目；

　　2、 出租成本是：损耗价值（也就是折旧）及修理费用

　　准备出租时

借：出租开发产品－出租产品

　　    贷：开发产品 － 房屋

　　结转收入对应成本时

借：主营业务成本－出租产品营业成本

　      贷：出租开发商品－出租产品摊销

　　出售出租的房屋结转成本

借：主营业务成本－商品房销售成本（按照净值）

　　    贷：出租开发商品－出租产品摊销 （按照净值）

　　后：注销“出租开发产品－出租产品”，该科目和“出租产品摊销”对冲。

　　五、开发产品的核算科目

　　开发成本包括：（三级及四级科目的设置）

　　1、 土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出；

　　2、 前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测费用、三通一平（通水、通电、通路、平整建设场地）支出；

　　3、 建筑安装工程费：出包方式和自营方式的建筑安装工程费；

　　4、 基础设施费：七通工程（小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明）、环卫、绿化的工程支出；

　　5、 公共配套设施费：不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施支出；