房地产收入、成本费用和利润的计算(2)

　　6、 开发间接费用：管理开发项目的直接组织发生的工资、福利、折旧、修理、办公、周转房摊销等费用；（还可以独立于开发成本，为一级科目，月末转入开发成本）

　　7、 其它开发费用

　　会计科目设置

　　开发成本的二级科目，可以按照“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”来设置二级；实际工作中对于规模较小，也可以按照XX小区来设置。

　　六、土地开发成本的分配和结转

　　能分清受益房屋设施的，直接计入该小区成本；不能分清的，计入“开发成本－土地开发”进行归集，待土地开发完成时，再计入“开发成本－房屋开发”或者“开发成本－配套设施开发”。总之，土地成本必须计入完工小区成本或者配套设施中去。

　　土地开发成本的分配分录

　　借：开发成本―――房屋开发――（XX小区）写字楼

　    　房屋开发―――――――住宅楼

　    　配套设施开发―――――商场（盈利性，出售，有收入对应）

　    　配套设施开发―――――社区中心（公益性，要分摊到盈利性）

　    　贷：开发成本――土地开发（乙土地）

　　七、建筑安装工程费的归集分配

　　建筑安装工程费用，一样列入上述四个开发项目中去，对应为银行存款或者预付账款

　　八、配套设施费用归集分配

　　此科目与“土地开发”雷同，但分为公益性和盈利性，对于可单独出售的，如商场，列入开发成本中就不再公摊，对于社区中心等集体使用，无偿使用的，也要分配到其它开发项目中去。

　　在会计核算上，能够独立出售的，不用分摊，收入与成本对应，不能出售的，把成本合理分摊到其它可出售项目上。

　　在计算分配比例的时候，可以以建安预算为准。各项目额占总预算比重分摊

　　九、开发间接费用的归集分配

　　间接费用分配率＝当期开发间接费用/各项开发预算造价之和

　　某项开发产品应负担间接费用＝该开发产品预算造价×间接费用分配率

　　十、房屋、配套设施开发成本计算结转

　　直接转入开发产品对应项目即可；如开发产品－住宅楼

　　开发产品－写字楼 开发产品－商场

　　十一、代建工程开发成本核算

　　代建工程：是房地产企业接收有关单位委托，代为开发建设的工程，或者中标承建的开发建设工程。

　　可以设置开发成本――房屋开发；开发成本――土地开发两个明细科目即可。

　　一般都通过开发成本――代建工程开发来进行核算，下设置三级科目，三级科目设置同上。

　　这里有个问题：

　　就是未竣工，但是房屋预售了，发票开具了，收入可以做财务账册确认，但还没有开发成本，如何结转收入对应的成本呢？一般方法只能是以经过审核批准的预算为基数，计算结转对应的销售成本，此方法一经确定，不得更改，否则税务机关会有麻烦。