房地产开发成本前期估算项目全解(1)(2)

　　（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费

　　基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

　　基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

　　4、建筑安装工程费

　　建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。

　　5、公共配套设施建设费

　　公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

　　6、开发间接费

　　开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

　　7、管理费用

　　管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

　　管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用

　　财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

　　长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

　　9、销售费用

　　销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

　　（1）广告宣传及市场推广费

　　约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

　　（2）销售代理费

　　约为销售收入的1.5%—2%

　　（3）其他销售费用

　　约为销售收入的0.5%—1%

　　以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。

　　10、其他费用

　　其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。

　　11、开发期间税费

　　开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：

　　（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）

　　（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）

　　（3）土地使用税

　　（4）建筑工程质安监督费

（5）供水增容费（已免征）

　　（6）供电增容费（已免征）

　　（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）

　　（8）其他

　　12、不可预见费

　　不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。

　　如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：

　　13、运营费用

　　运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

　　14、修理费用

　　修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

　　第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

　　一、经营收入测算