房地产企业所得税检查“三部曲”

房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业企业所得税检查的“三部曲”，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查。

　　前奏曲：确定房地产项目是否完工

　　房地产企业为了简化核算、偷逃税款，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后，卷款走逃。税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，造成检查难度增大。所以，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，确定开发产品是否完工，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。其次，到售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查。对未完工的产品，重点检查销售收入是否及时全额入账，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。

　　进行曲：核实收入、成本、费用的真实性

　　对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性。

　　（一）实地调查与销控表审核相结合，核实销售收入。

　　1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

　　2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

　　3.调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

　　4.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

　　5.将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。实地调查、询问，核实未售房产的真实性。是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税；是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。

　　（二）书证与实际审核相结合，核实开发成本。

　　通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。

　　1.单位工程成本控制。检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例：普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本，在检查时要重点审查。可以对照企业施工合同、图纸进行工程量和工程造价评估，与企业列支数进行核对。审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票，虚列成本问题等。比如，某企业建安成本达1228元/㎡‚远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款，现金支付300万元，挂在应付款中680万元。通过对施工监理记录、资金流向、施工合同、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。