房地产企业所得税检查“三部曲”(2)

　　2.工程总量控制。开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面虚增工程量，多列成本的现象比较普遍。如检查中发现，某企业列支绿化费420万元，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格，发现了企业通过加大场地平整费、种植土回填，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元。

　　3.资金流控制。检查“现金”及“应付账款”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题，对照有关合同及付款记录，对施工方进行调查取证，审查其真实性。比如检查某开发商的“现金日记账”，通过现金支付暖气安装工程费2207万元，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订，2011年10月完工，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90%，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后，付清余款。而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理。通过对施工方的调查，证实施工方实际收取工程款1800万元，企业虚列开发成本407万元。

　　片尾曲：按配比原则准确结转产品成本

　　审查开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照项目规划、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本。

　　重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象；是否将下期成本提前列支；是否将应由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。

　　根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，乘以当期销售面积，计算当期营业成本。检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。