房地产业营业税的相关政策规定(2)

　　4、纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。

　　四、税率

　　房地产业的营业税税率为5％。

　　五、纳税义务发生时间

　　（一）基本规定

　　房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

　　（二）特殊规定

　　细则第二十五条：

　　1、 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

　　4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

　　六、纳税地点

　　1、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

　　2、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

　　3、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

　　4、纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

　　七、减免税

　　1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。

　　2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字［1994］002号文件的规定，免征营业税。

　　3、对个人购买新住房后，一年内（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭唯一生活住房的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额的，按照售房金额与购房金额的差额征收营业税及附加。一年内的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房合同并开具发票的时间为终点。  个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。

　　4、销售房改房为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。

　　八、纳税期限

　　房地产业纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日内申报纳税。