房地产企业所得税必须关注的问题（一）(2)

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

关注5、开发产品转固定资产不再视同销售

国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

    关注6、计税毛利率下调

国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％，此前的规定是20%。

开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%。

开发项目位于其他地区的，不得低于5％，此前的规定是10%。

属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。

早在2006年3月20日，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（以下简称“31号文件”），将此前规定的“开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税”调整为，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。而且执行这一规定的时间也被追溯到2006年1月1日。对房地产开发企业预收收入征收所得税，一方面对楼市产生刺激，产生了宏观调控的效果，另一方面也保证了财政收入，收到了税务机关的欢迎。

2008年开始，中国新企业所得税法正式实施，31号文自行废止。为避免房地产开发企业项目预售期间产生所得税政策真空，2008年4月7日，国家税务总局又公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴政策进行了简单调整，要求内外资房地产开发企业统一按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。该文件依然延续了31号文规定的利润率水平，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10％。经济适用房开发项目不得低于3％。