房地产企业所得税必须关注的问题（一）(3)

假设某个房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入6000万元，所在地计税利润率规定为20%，则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需要将1200（6000×20%）万元的预计利润并入其年度应纳税所得额，课征25%的企业所得税。房地产开发企业对该政策普遍不满，关键就是很多开发商都埋怨计税利润率水平过高。一位房地产专业人士指出，某房地产开发企业从事经济适用房开发，建设主管部门明确规定经济适用房开发的利润率不得高于3%，但是税收上却规定计税利润率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以来，房地产开发商要求降低计税利润率的呼声一直不断。

国税发[2009]31号对房地产开发企业的所得税政策做出适度调整，除了企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%，延续以往规定以外，其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.开发项目位于其他地区的，不得低于5%.商品房开发项目计税毛利率水平将大幅度下调，房地产开发企业所得税预缴压力将大大缓解，这在开发商4月初进行第一季度所得税申报时就可以得到实现。

    关注7、对预售期间计税毛利实际征收企业所得税

国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

值得提醒纳税人注意的是，总局没有任何关注毛利差异调整需要税务师事务所出具鉴证报告的强制规定，这个时候需要关注各地对此做出的具体规定。

国税发[2009]31号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。