房地产开发企业营业税政策变化及应对策略(2)

　　即是说，按照新细则规定，对于房地产开发企业提供租赁业应税劳务的营业税纳税义务发生时间发生了重大变化，改变了过去按照权责发生制确认收入后缴纳营业税的规定，而实行收到预收账款（租金）的当天就具有了营业税纳税义务发生时间（收付实现制）。

　　这一重大变化，必须引起房地产开发企业财务人员的足够重视。在当前房地产销售持续低迷的情况下，有不少房地产企业将开发产品转自出租，先收取租金再销售的策略，不能说不无道理。但是，根据营业税新细则的规定，预收的房屋租金从2009年1月1日开始，应该立即申报缴纳营业税，否则有涉税风险。

　　（三） 提供建筑业劳务的同时销售自产货物分别缴纳营业税、增值税

　　新细则第七条明确规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

　　（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

　　（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

　　关于“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”的税务处理问题，国家税务总局曾于2002年下发了“国税发[2002]117号文”进行规范。从该文件“纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题”可以看出，废除了原来重复征税的规定。这次修订，将上述内容纳入并上升到了新实施细则的范围。

　　按照新细则规定，“提供建筑业劳务的同时销售自产货物”的纳税人，只要分别核算了应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税。

　　然而，从新发布的《国家税务总局关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》（国税发[2009]29号）可以看出，“国税发[2002]117号文”的部分条款已经失效，发生了下述变化：

　　1、取消了“扣缴分包人营业税”的规定

　　也就是说提供建筑业劳务的同时销售自产货物”的纳税人自行去工程所在地的主管税务机关缴纳建筑工程营业税金，总承包人没有必要代扣代缴了。

　　2、删除了关于“关于自产货物范围”的规定

　　原文件对“自产货物范围”采取了“列举”方式，没有在列举范围内的自产货物是不能执行该文件的。

　　现在按照“国税发[2009]29号”规定，实质上已经删除了关于“关于自产货物范围”的规定。凡是自产货物（包括建筑材料、建筑设备等），均可以按照新细则第七条以及调整后的“国税发〔2002〕117号文”文件规定执行。

　　房地产开发企业在执行该新政策时，应抓住以下几方面的工作，以降低企业的涉税风险。

　　首先，在进行建筑材料、建筑设备施工招标时，对承包商的要求应与“国税发[2002]117号文”规定的一致，即承包商一方面要有相应的施工资质，同时应该是自产、自制、自销建筑材料设备的。否则，不能按照“国税发[2002]117号文”规定以及新细则第7条执行。

　　其次，与承包商进行商务谈判时，应明确合同价款总额是由建筑工程劳务费用、自制加工建筑材料费的金额而构成。

　　再者，在签订合同时应注意以下环节：

　　（1）合同名称：应该是《×××建设工程施工合同》，而不能是《×××购销合同》、《×××加工合同》；

　　（2）合同价款：合同中必须约定和注明“建筑业劳务价款”的具体金额；

　　（3）发票的取得：房地产开发企业支付合同价款时，应分别取得加工制作的增值税发票以及建筑安装劳务的建筑业发票。

　　（四） 进一步明确建筑装饰劳务的征税问题

　　关于建筑业的征税问题，新细则删除了原细则的第十八条规定，将其内容变更为新细则的第十六条。

　　新细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。